Bail d’habitation 2026 : le guide et l’appli Baily pour les bailleurs

Vous signez un nouveau bail cet automne, ou vous en renouvelez un ? Depuis le 1er octobre 2026, le bail d’habitation suit un contrat type mis à jour, et le modèle que vous gardiez dans un dossier ne correspond plus. Le guide du bail d’habitation de Baily fait le point.

Baily, une application de gestion locative en préparation, a publié ce guide, qui rassemble les règles de la location vide, meublée, en colocation et en bail mobilité, avec un lien vers chaque texte officiel. Ses textes ont été vérifiés le 3 octobre 2026. Franchement, la date tombe bien pour un bailleur : le guide est sorti au moment même où le modèle changeait.

Ce que le nouveau contrat type du 1er octobre 2026 change, et où le guide de Baily le range

Le texte de référence est le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Il modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, celui qui avait créé les contrats types.

Le changement le plus visible porte sur la clause résolutoire. Elle figure désormais dans le modèle lui-même. Elle prévoit la résiliation de plein droit en cas de loyer, de charges ou de dépôt de garantie impayés, après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines. Cette obligation existait déjà depuis la loi du 27 juillet 2023. Le décret l’inscrit simplement dans le contrat que vous signez.

Deux détails pratiques suivent. La mention de résidence principale s’ajoute quand le logement y est soumis. Le numéro de portable des parties peut figurer au bail, sans obligation.

Baily consacre dans son guide une partie entière au « contrat type et au nouveau bail de 2026 », placée juste après celle sur les lois qui encadrent le bail. C’est l’ordre logique. On sait d’abord quel texte s’applique, puis ce que le modèle impose. Mon parti pris ne change pas : la date qui compte pour vous n’est pas celle du décret, c’est celle de votre prochaine signature ou de votre prochain renouvellement.

Vide, meublé, colocation, bail mobilité : quel bail d’habitation pour quel logement

C’est par cette question que s’ouvre le guide, et à mon avis il a raison. Avant de remplir un modèle, il faut savoir lequel prendre. Tout le guide porte sur le logement loué comme résidence principale, c’est-à-dire occupé au moins huit mois par an, selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La location vide est le cas général, régie par le titre Ier de cette même loi. Un meublé, lui, suppose un logement équipé pour y dormir, manger et vivre convenablement, selon une liste minimale fixée par le décret n° 2015-981 (article 25-4). Ses règles propres datent de la loi ALUR, en 2014. Avec un étudiant, le bail meublé peut durer neuf mois, sans reconduction (article 25-7).

La colocation réunit plusieurs locataires dans le même logement, avec un bail commun ou un bail chacun. Un point que beaucoup de bailleurs découvrent tard y est rappelé : un logement loué uniquement à un couple marié ou pacsé n’est pas une colocation (article 8-1). Reste le bail mobilité, un meublé de courte durée créé par la loi ELAN en 2018. Il est réservé à un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire (article 25-12).

Cinq situations, cinq régimes. Chacune a son article de loi. C’est ce qui rend ce premier chapitre si utile quand on hésite entre meublé et vide pour un studio.

Durée, loyer, dépôt de garantie : les règles rassemblées avec leurs textes officiels

La suite du guide suit le parcours d’un bail, du jour de la signature au départ du locataire. On y trouve ce que le bail doit contenir, la durée, le renouvellement et la reconduction, le loyer, les charges et leur révision, le dépôt de garantie, les clauses interdites, les obligations du locataire, puis la fin du bail avec le préavis et le congé. Deux chapitres complètent l’ensemble : la colocation et le bail mobilité, avant une série de questions fréquentes.

Ce qui fait la valeur du guide, à mes yeux, c’est le lien systématique vers le texte. Mieux vaut une règle accompagnée de sa source qu’un simple résumé : le jour où un locataire conteste une clause, c’est l’article qui tranche. Ici, chaque règle renvoie à son article.

Baily le dit lui-même, sobrement : son guide présente les règles générales applicables en France et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. C’est exactement l’usage qu’on attend d’un bon guide, celui qu’on rouvre avant chaque signature.

Baily a aussi pensé à ce qui se passe avant le bail. Deux guides voisins prennent le relais : « Mettre son bien en location : les 11 étapes », pour les diagnostics, l’annonce et le choix du locataire, et « Annonce de location : les 8 mentions obligatoires ». Le bailleur qui loue pour la première fois a donc tout le parcours, dans l’ordre.

Du bail signé au quotidien, ce que l’application Baily veut réunir au même endroit

Photo Michael Moloney / Unsplash

Le guide n’est qu’une partie du projet. Baily est d’abord une application mobile de gestion locative qui met le bailleur et son locataire au même endroit. Une fois le bail signé, c’est là que se passe la vie de la location : les quittances, l’état des lieux, les relevés de compteurs, les documents et les messages.

Les documents se rangent par bien : le bail, l’attestation d’assurance, les diagnostics. La messagerie garde les échanges avec le locataire au même endroit que ces pièces. Pour qui gère deux ou trois logements, c’est la fin de la recherche dans une boîte mail le jour où l’on a besoin d’une attestation.

L’application ne se limite pas à l’appartement classique. Maison, appartement, studio meublé, garage, box, terrain, local commercial : selon sa page, tout se gère de la même façon. La colocation aussi, avec un bail unique ou des baux individuels, exactement les deux formules que décrit le guide.

Baily reste centré sur la relation avec le locataire, sans prétendre devenir un logiciel de comptabilité. Et le bailleur peut l’utiliser seul : un locataire qui n’installe pas l’application ne l’empêche pas de s’en servir.

Un code personnel pour inviter le locataire, chaque colocataire avec le sien

Le locataire rejoint le bien avec un code de huit caractères. Ce code est personnel, à usage unique et valable 30 jours. En colocation, chaque colocataire reçoit le sien.

À mon avis, ce détail compte plus qu’il n’en a l’air. Un code par personne, c’est un accès par personne : le jour où un colocataire part, la question de savoir qui voit quoi est déjà réglée. Et trente jours laissent largement le temps de l’entrée dans les lieux.

Pour le locataire, l’application est gratuite. C’est le bailleur qui souscrit, et le tarif dépend du nombre de biens gérés.

Quittances en PDF et état des lieux photo comparé à la sortie

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La quittance suit le paiement. Dès que vous validez le paiement du loyer, Baily la génère en PDF et la met à disposition de votre locataire. Un geste, un document, rangé au bon endroit.

Sans attendre l’application, Baily propose déjà un générateur de quittance de loyer en PDF sur son site. Il est gratuit, sans inscription ni adresse e-mail, et fonctionne dans le navigateur : les informations saisies ne quittent jamais votre ordinateur.

L’état des lieux se fait au téléphone. Photos comprises, il se fait même sans connexion internet. Le vrai point fort arrive au départ du locataire. Baily met les deux documents côte à côte et relève lui-même ce qui a changé : les états, et les quantités manquantes.

Cette comparaison est, pour le bailleur, le moment où se décide la restitution du dépôt de garantie. Le bon réflexe : avoir l’entrée et la sortie alignées, photos à l’appui, pour arriver à cette discussion avec des éléments précis.

Android d’abord, gratuit pour le locataire, où en est le projet

Baily est en construction. L’application sortira d’abord sur Android, et une version iPhone suivra, sans date annoncée à ce jour. Le site propose de s’inscrire pour être averti du lancement.

Le modèle tarifaire est déjà posé dans ses grandes lignes. Toutes les fonctions sont incluses dans toutes les offres, y compris la gratuite : seul le nombre de biens change d’une formule à l’autre. Les tarifs affichés ne sont pas définitifs et aucun paiement n’est demandé tant que l’application n’est pas sortie. Je retiens ce choix : un bailleur avec un seul studio a accès aux mêmes outils qu’un propriétaire de plusieurs lots.

Côté données, la base est hébergée à Francfort, en Allemagne. Mieux vaut savoir où se trouvent des documents comme un bail, une pièce d’identité ou une attestation d’assurance.

Mon conseil pour les semaines qui viennent est simple. Baily le rappelle dans son guide : un nouveau contrat type s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Avant votre prochaine signature ou votre prochain renouvellement, je conseille de l’ouvrir. Le reste se range ensuite, bien par bien.

Questions fréquentes

Le nouveau contrat type s’applique-t-il aux baux en cours ?

Non. Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Quels baux d’habitation le guide de Baily couvre-t-il ?

La location vide, la location meublée, le bail étudiant de neuf mois en meublé, la colocation et le bail mobilité, pour un logement loué comme résidence principale. Chaque règle renvoie à son texte officiel.

Le locataire doit-il payer pour utiliser Baily ?

Non, l’application est gratuite pour le locataire. C’est le bailleur qui souscrit, selon le nombre de biens gérés, et toutes les fonctions sont incluses dans toutes les offres.

Peut-on déjà faire une quittance de loyer avec Baily ?

Oui, avec le générateur de quittance en ligne de Baily : gratuit, sans inscription ni e-mail, il produit un PDF directement dans le navigateur. Dans l’application, la quittance sera générée dès la validation du paiement du loyer.