DPE et GES : ce que ces deux lettres changent pour un bailleur
DPE et GES ne mesurent pas la même chose. Comment lire son étiquette et anticiper les travaux avant le prochain bail.
L’essentiel
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- Rendre son logement louable
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- Margaux Perrin
Avant de signer un devis de rénovation, regardez votre étiquette DPE de près. Deux lettres s’y affichent, pas une. La première note l’énergie consommée, la seconde les gaz à effet de serre émis. Beaucoup de bailleurs confondent les deux, et c’est justement ce qui fait vraiment bouger la valeur du bien au moment de relouer.
DPE et GES, deux notes qui ne mesurent pas la même chose
Le DPE classe votre logement de A à G selon l’énergie primaire consommée au mètre carré par an. La note GES, elle, chiffre les émissions de gaz à effet de serre liées à cette même consommation. Un logement chauffé à l’électricité peut afficher une bonne note énergie et une note GES correcte, parce que l’électricité française émet peu de CO2 au kWh. Un logement chauffé au fioul affiche souvent l’inverse : énergie moyenne, GES dégradé.
Depuis l’arrêté du 31 mars 2021, le DPE retient la pire des deux notes pour l’étiquette finale. Un logement en D en énergie mais en F en GES devient F. C’est ce mécanisme qui surprend le plus les bailleurs qui n’ont regardé que la première ligne.
Pourquoi un logement classé G en GES peut bloquer une relocation
La loi Climat et résilience ne gèle pas un loyer parce que l’étiquette est mauvaise. Elle interdit la location, à des dates précises. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.
La date qui compte n’est pas celle de la loi. C’est celle de votre prochain bail ou de son renouvellement. Si votre logement passe en G à cause de sa note GES et que votre locataire part en mars prochain, vous ne pourrez pas relouer en l’état. Chaque mois de chantier est un mois sans loyer.
Lire son étiquette ligne par ligne avant de signer un devis
Le diagnostiqueur remet un document de plusieurs pages, pas une simple lettre. On y trouve le détail poste par poste : chauffage, eau chaude, isolation des murs, de la toiture, des menuiseries. C’est là que se cache la vraie information.
Un logement mal isolé mais chauffé au gaz récent peut avoir une note GES correcte et une facture énergétique élevée. Un logement bien isolé mais chauffé au fioul ancien peut afficher l’inverse. Ne comparez pas trois devis qui ne traitent pas le même poste : l’écart de prix ne vous dira rien sur leur sérieux si l’un isole la toiture et l’autre remplace la chaudière.
Volume de recherche autour du DPE et des GES
Le mot-clé « dpe et ges » est recherché 720 fois par mois. Un signe simple : beaucoup de bailleurs cherchent encore à comprendre la différence entre les deux notes, souvent après avoir reçu leur diagnostic.
Votre logement sera-t-il encore louable ?
Selon sa classe DPE, un logement peut ne plus répondre aux critères de décence au prochain bail. Vérifiez sa situation, puis soyez mis en relation avec un diagnostiqueur ou un artisan RGE.
Le calendrier à respecter avant le prochain bail
Un DPE a une durée de validité de dix ans. Mais la note peut se dégrader avant cette échéance si le mode de calcul change, ce qui s’est déjà produit en 2021. Vérifiez la date d’émission de votre diagnostic actuel, pas seulement son verdict.
Si votre logement est en F ou en G, ne posez pas comme hypothèse que 2028 ou 2034 vous laissent du temps. La date réelle qui s’impose à vous, c’est celle du prochain changement de locataire. Un bail qui se termine dans six mois, ce sont six mois pour obtenir des devis, choisir une entreprise et tenir le chantier. Pas plus.
Quels travaux font vraiment bouger la note GES
L’isolation seule améliore surtout la note énergie. Pour faire bouger la note GES, il faut souvent s’attaquer au mode de chauffage. Remplacer une chaudière au fioul par une pompe à chaleur air-eau change radicalement les émissions calculées, parfois de deux classes d’un coup.
Je ne traiterais jamais l’isolation et le chauffage dans deux chantiers séparés sur un logement classé G. C’est l’erreur classique : isoler d’abord, chauffer ensuite, et découvrir que la note GES reste mauvaise parce que le système de chauffage n’a pas bougé. Pour choisir une pompe à chaleur air-eau adaptée à votre logement, le dimensionnement compte autant que le modèle.
L’ordre logique, pour un bailleur qui veut sortir du F ou du G au moindre coût : d’abord réduire les besoins par l’isolation, ensuite changer le mode de chauffage sur un logement qui a moins besoin d’énergie. Un chauffage neuf sur une maison qui fuit par les combles, c’est de l’argent mal placé.
Ce qu’il faut faire avant la prochaine signature
Demandez à votre diagnostiqueur le détail poste par poste, pas seulement l’étiquette finale. Comparez les devis sur le même périmètre de travaux. Et calez votre calendrier sur la date de départ réelle de votre locataire actuel, pas sur l’échéance légale de 2028 ou 2034. Un bailleur qui attend la dernière année perd le choix des entreprises et des créneaux.
Un logement classé F en GES mais B en énergie, c’est possible ?
Oui, c’est le cas typique d’un chauffage au fioul ou au gaz dans un logement bien isolé. L’étiquette finale retient la pire des deux notes, donc ce logement affichera F.
Faut-il refaire un DPE après des travaux de chauffage ?
Oui, systématiquement, avant de relouer. Le diagnostic précédent ne reflète plus la réalité du logement, et c’est la nouvelle étiquette qui compte pour le bail.
Rédactrice · rénovation, DPE et mise en location, financement, assurance et gestion
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour Alpha Villa, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
