DPE et location : ce qu’un bailleur doit vérifier avant de relouer
DPE G ou F : ce que la loi interdit vraiment avant de relouer, et le calendrier à tenir pour ne pas perdre un mois de loyer.
L’essentiel
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- Rendre son logement louable
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- Margaux Perrin
Vous venez d’accepter un dossier de locataire, et il vous pose la question avant même de signer : « il est classé comment, le DPE ? » Si vous ne savez pas répondre précisément, vous perdez déjà du terrain. Depuis la loi Climat et résilience, le diagnostic de performance énergétique n’est plus un papier administratif qu’on glisse dans le dossier : c’est l’impact du DPE sur la valeur du bien qui se joue, et parfois le droit même de relouer.
DPE et location : ce que la loi interdit depuis quand
La date qui compte n’est pas celle du vote de la loi, en août 2021. C’est celle qui s’applique à votre logement précis.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location, qu’il s’agisse d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. Depuis le 1er janvier 2025, c’est tout le G qui bascule dans l’interdiction. Le F suivra le 1er janvier 2028, puis l’E en 2034.
Un détail que beaucoup de bailleurs ratent : l’interdiction ne tombe pas le jour de la loi, elle tombe au moment où vous relouez. Un locataire en place dans un logement G n’est pas mis à la porte. Mais le jour où il part, vous ne pouvez plus remettre le bien sur le marché tel quel.
Un DPE G ou F peut-il encore être mis en location ?
Un G, non, depuis 2025. Un F, oui, jusqu’en 2028, mais je ne le conseillerais pas si vous avez le choix du calendrier.
Voici pourquoi : un F se loue aujourd’hui, mais se reloue moins bien demain. Et surtout, un logement classé F ou G est présumé « indécent » au sens du décret du 30 juin 2023, ce qui ouvre la porte à des recours du locataire, indépendamment de la date butoir d’interdiction. Un locataire mal chauffé qui vous attaque sur l’indécence, ce n’est pas une hypothèse d’école.
L’erreur classique, c’est d’attendre la date limite pour agir. Un chantier d’isolation ou de changement de chauffage ne se décide pas en trois semaines : entre les devis, les délais d’artisans qualifiés RGE et les aides à solliciter, comptez six à douze mois entre la décision et la fin des travaux.
Votre logement sera-t-il encore louable ?
Selon sa classe DPE, un logement peut ne plus répondre aux critères de décence au prochain bail. Vérifiez sa situation, puis soyez mis en relation avec un diagnostiqueur ou un artisan RGE.
Ce que le futur locataire regarde avant de visiter
Depuis 2022, la lettre du DPE doit figurer dans l’annonce, avant même la visite. Un candidat locataire averti filtre déjà sur ce critère, surtout s’il a vécu une facture de chauffage salée l’hiver précédent.
Un F ou un G n’exclut pas forcément le locataire, mais il négocie. Et il négocie sur le loyer, rarement sur le dépôt de garantie. C’est là que le calcul change : un logement mal classé se loue parfois, mais souvent moins cher, et reste plus longtemps vacant entre deux locataires.
Chaque mois de vacance locative pèse plus lourd qu’un mois de chantier. C’est la base du raisonnement d’un bailleur sérieux : on ne compare pas le coût des travaux au loyer d’un mois, on le compare au loyer perdu sur toute la durée où le bien reste invendable ou invisible aux bons dossiers.
DPE et location : la requête qui monte
recherches mensuelles sur « dpe et location », un signe que les bailleurs vérifient désormais la conformité avant de relouer, et non plus après coup.
Rénover avant de relouer : par où commencer
On chiffre avant de rêver de gain de loyer. Un devis d’isolation ou de remplacement de chauffage doit préciser la date de fin de chantier, pas seulement le montant TTC.
Dans l’ordre, trois postes font le plus souvent basculer un DPE : l’isolation des combles ou des murs, le système de chauffage, et les menuiseries. Inutile de tout refaire d’un coup si le budget ne le permet pas : un diagnostiqueur peut simuler l’effet d’un seul poste de travaux de rénovation sur la note finale, avant d’engager le reste.
Ne comparez pas trois devis qui ne chiffrent pas les mêmes matériaux ni la même épaisseur d’isolant : l’écart de prix ne vous apprend rien sur leur sérieux, seulement sur ce qu’ils ont retenu de moins cher.
Le calendrier à tenir avant le prochain bail
Pour un G, c’est fait ou pas fait : interdiction depuis le 1er janvier 2025, sans exception liée au montant des travaux. Pour un F, la limite tombe au 1er janvier 2028, mais le prochain départ de locataire peut arriver bien avant.
Je raisonnerais toujours à l’envers : partez de la date probable de fin de bail actuel, retirez les six à douze mois de chantier, et vous obtenez la date à laquelle lancer les devis. Pas la date de la loi, la date de votre propre bail.
Les aides existent, et elles changent le calcul du reste à charge plus souvent qu’on ne le pense. Avant de renoncer à un poste de travaux pour raison de budget, vérifiez ce qui reste mobilisable côté financement des travaux : certains dossiers passent d’un mur à un mur franchissable une fois l’aide déduite.
Un locataire déjà en place dans un logement G peut-il être expulsé ?
Non. L’interdiction porte sur la mise en location d’un bail nouveau ou renouvelé, pas sur un bail en cours.
Faut-il refaire tout le logement pour sortir du F ou du G ?
Pas toujours. Un seul poste bien ciblé, isolation ou chauffage selon le diagnostic, peut suffire à changer de lettre.
Chaque mois de chantier est un mois sans loyer, mais chaque mois de G non traité est un mois sans bail possible du tout. Le vrai arbitrage n’est pas entre rénover ou ne pas rénover : c’est entre rénover maintenant, à votre rythme, ou rénover en urgence, au moment où le locataire part et que le compteur de vacance locative commence déjà à tourner.
Rédactrice · rénovation, DPE et mise en location, financement, assurance et gestion
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour Alpha Villa, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
