RE2020 : ce qu’un bailleur doit savoir avant de construire

Avant de signer un contrat de construction pour une maison que vous comptez louer, vérifiez un point que le constructeur traite trop vite : la RE2020 s’applique à votre projet dès le dépôt du permis, pas à la remise des clés. Les exigences de la RE2020 se prouvent deux fois, par une attestation jointe à la demande de permis, puis par une seconde à l’achèvement. Sans la première, le dossier ne part pas. Et un dossier qui ne part pas, c’est un chantier qui glisse, donc des loyers qui reculent d’autant.

La RE2020 vous concerne-t-elle si vous louez déjà un logement existant ?

Non. La RE2020 est une réglementation de la construction neuve. Elle s’applique aux logements neufs depuis le 1er janvier 2022, et son texte technique de référence est l’arrêté du 4 août 2021. Votre appartement des années 1980 ou votre maison de 2005, déjà loués, n’entrent pas dans son champ. Vous n’avez aucune étude RE2020 à commander pour continuer à les louer.

L’erreur classique, je la lis chaque mois : le bailleur qui croit devoir « mettre son logement aux normes RE2020 » avant le prochain bail. Ce n’est pas la bonne règle. Pour un logement existant, ce qui pèse sur votre droit de louer, c’est le DPE et le critère de décence énergétique. J’y reviens plus bas, parce que les deux se croisent dès que vous agrandissez.

La RE2020 vous rattrape dans trois cas précis. Vous faites construire une maison pour la louer. Vous ajoutez une extension à un bien loué. Vous surélevez. Dans les trois, la question n’est plus « suis-je concerné ? » mais « à quel niveau d’exigence, et à quelle date ? ».

Où commence l’obligation pour une construction neuve, une extension ou une surélévation

Pour une maison neuve, la réponse est simple : RE2020 complète, sans allègement. Pour une extension, tout dépend d’un chiffre que peu de bailleurs connaissent, la surface de référence de la partie créée. Ce n’est ni la surface habitable de votre bail, ni l’emprise au sol du permis. Demandez-la par écrit à votre maître d’œuvre avant toute discussion.

La Fédération française du bâtiment détaille le régime issu de l’arrêté du 22 décembre 2022, applicable depuis le 1er janvier 2023. Il prévoit des exigences alternatives pour les petites constructions et les extensions. Trois tranches comptent pour une maison individuelle.

Sous 50 m², le régime est le plus léger. Le guide de construires.fr indique que c’est alors l’arrêté du 3 mai 2007 qui s’applique, avec des exigences élément par élément. Entre 50 et 80 m², bornes exclues, l’extension doit respecter le Bbio maximal et le plafond d’Ic construction, plus une série d’obligations de moyens sur l’éclairage naturel, les ponts thermiques et la régulation du chauffage. Au-delà de 80 m², ces exigences alternatives ne jouent plus.

Un projet dessiné à 50 m² tout rond tombe exactement sur la frontière, et les guides ne la décrivent pas tous de la même façon. Je ne déposerais pas un permis à cette surface sans l’avis écrit d’un thermicien. Deux mètres carrés de moins sur le plan vous coûtent moins cher qu’un permis à redéposer.

Bonne nouvelle pour les extensions, quelle que soit leur taille : la FFB précise que l’article 19 de l’arrêté du 4 août 2021, sur la perméabilité à l’air, ne s’applique pas, pas plus que l’article 20 sur la vérification de la ventilation. Pour une surélévation, le traitement des ponts thermiques n’est pas exigé sur le premier niveau créé.

Ossature bois avant isolation. Photo Brett Rogers / Pexels

Les indicateurs que votre constructeur doit respecter, expliqués sans jargon

Cinq sigles reviennent dans toute étude RE2020. Vous n’avez pas à les calculer. Vous devez savoir ce que chacun vous coûte.

Le Bbio mesure le besoin de la maison avant tout équipement : orientation, isolation, surfaces vitrées. C’est le seul indicateur figé par le plan, et c’est lui que l’attestation du permis vérifie. Un Bbio raté se corrige sur le papier en une semaine, sur un chantier en plusieurs mois.

Le Cep compte l’énergie consommée par le chauffage, l’eau chaude, la ventilation et l’éclairage. Le DH, pour degrés-heures, chiffre l’inconfort d’été. Pour un bailleur, ce dernier n’a rien d’abstrait : une maison qui surchauffe en juillet se reloue mal en septembre. La FFB note d’ailleurs un plafond spécifique de 1 400 DH pour les surélévations de 50 à 80 m² en zones climatiques H2d et H3, le quart sud-est.

Restent les deux indicateurs carbone. L’Ic énergie pèse les émissions du chauffage sur la durée de vie du bâtiment. L’Ic construction pèse celles des matériaux et du chantier. C’est ce dernier qui se durcit par paliers, et c’est lui qui renchérit les devis.

Chauffage, isolation, matériaux : les choix que la règle oriente

La RE2020 n’impose aucun équipement. Elle fixe des plafonds, et ces plafonds trient les solutions à votre place. Le tableau publié par construires.fr donne un Ic énergie maximal de 160 kg CO₂/m² pour une maison individuelle, inchangé en 2025. À ce niveau, une chaudière gaz seule a très peu de chances de passer. Les constructeurs proposent donc la pompe à chaleur, le poêle à granulés ou un réseau de chaleur.

Pour une maison louée, je regarderais deux lignes avant le rendement annoncé. Qui paie le contrat d’entretien annuel, vous ou le locataire ? Et où se trouve l’unité extérieure par rapport à la chambre et au voisin ? Un groupe posé sous une fenêtre, c’est un préavis dans les dix-huit mois. Un bon locataire qui reste vaut mieux qu’un point de performance gagné.

Unité extérieure de pompe à chaleur. Photo alpha innotec / Pexels

Côté structure, le plafond d’Ic construction est passé de 640 à 530 kg CO₂/m² en 2025 pour la maison individuelle, selon les tableaux de Lamotte et de construires.fr, ce dernier citant le décret n° 2024-1258 du 30 décembre 2024. Cette baisse de 17 % pousse vers l’ossature bois, les isolants biosourcés et les bétons bas carbone. Votre maçon n’a pas tort de vous dire que le parpaing reste possible. Demandez-lui seulement le résultat du calcul, pas son avis.

Étude thermique, attestations, délais : ce qu’il faut écrire dans le devis

Deux documents jalonnent le projet. L’attestation de dépôt de permis repose sur le Bbio et le confort d’été, calculés à partir des plans. L’attestation de fin de travaux reprend l’ensemble des indicateurs, énergie et carbone compris, sur le bâtiment réellement construit. La première conditionne le démarrage, la seconde la clôture administrative du chantier.

Les tarifs se comparent facilement. Relevés le 9 octobre 2026 sur le site 2020-RE : 119 € TTC pour l’étude Bbio avec attestation de permis, 259 € TTC pour les calculs de fin de chantier, 439 € TTC avec l’analyse du cycle de vie, et 49 € TTC pour une extension ou une construction de 50 m² ou moins. Face au coût d’un mois de vacance, la dépense est marginale. Ce n’est pas là qu’il faut économiser.

Ce que je ne signerais pas : un contrat où l’étude thermique est « incluse » sans que l’on sache qui la réalise ni quand. Exigez trois mentions. Le nom du bureau d’études. La date de remise de l’attestation de permis. Et qui paie l’étude modifiée si le plan change après le dépôt, parce qu’il change presque toujours.

Pour un bailleur, la ligne la plus importante du devis n’est pas le prix, c’est la date de fin. L’attestation d’achèvement en fait partie. Tant qu’elle manque, le dossier n’est pas clos.

RE2020 et DPE : deux règles à ne pas confondre quand on loue

La RE2020 juge un projet avant qu’il existe. Le DPE note un logement tel qu’il est, et c’est lui que vous remettez au locataire. L’une relève du code de la construction, l’autre conditionne votre bail. Une maison neuve conforme n’est pas dispensée de DPE pour être louée.

Le calendrier d’interdiction de louer les logements mal classés vient de la loi Climat et résilience. Il vise le parc existant et n’a aucun lien avec les paliers 2025, 2028 et 2031. Franchement, mélanger les deux conduit à de mauvaises décisions : on reporte une isolation urgente sur un bien classé F en attendant un « palier RE2020 » qui ne le concerne pas.

Les deux règles se croisent dans un seul cas, l’extension d’un bien loué. La partie neuve suit la RE2020 selon sa surface. Le DPE, lui, sera refait sur l’ensemble du logement agrandi. Une extension soignée greffée sur une maison passoire ne sauve pas l’étiquette. Chiffrez les deux en même temps.

Le calendrier à caler avant de signer le contrat de construction

La date qui compte n’est pas celle de la livraison. C’est celle du dépôt de la demande de permis, qui fixe le palier applicable. D’après Projet Celsius, dans un article de septembre 2026, le seuil de 475 kg CO₂/m² vaudra pour les demandes déposées à partir du 1er janvier 2028. Je n’ai pas retrouvé ce chiffre au Journal officiel. Faites-le confirmer par votre thermicien avant de bâtir un budget dessus.

Si votre projet démarre en 2027, la conséquence est directe. Un permis déposé en décembre 2027 et un permis déposé en janvier 2028 ne sont pas jugés sur le même plafond carbone. Le second vous oblige à revoir les matériaux, donc le prix. Ne laissez pas un plan traîner trois mois chez l’architecte à l’automne 2027.

L’ordre que je suivrais, dans cette séquence précise. D’abord la surface de référence, par écrit. Ensuite l’étude Bbio sur plans, avant de valider le dessin définitif. Puis le dépôt du permis avec son attestation. Enfin, dans le contrat, une date d’achèvement qui inclut la remise de l’attestation finale, avec pénalités de retard.

Ne fixez pas la date d’entrée de votre futur locataire sur la date de fin annoncée par le constructeur. Fixez-la sur la date de l’attestation d’achèvement, et gardez un mois de marge. Chaque mois de chantier est un mois sans loyer.

Questions fréquentes

Dois-je mettre mon logement loué aux normes RE2020 ?

Non. La RE2020 s’applique aux constructions neuves depuis le 1er janvier 2022, pas aux logements existants. Pour un bien déjà loué, ce sont le DPE et la décence énergétique qui encadrent votre droit de louer.

Une extension de 40 m² est-elle soumise à la RE2020 complète ?

Non. Sous 50 m² de surface de référence, le régime est allégé. Entre 50 et 80 m², une extension de maison individuelle suit des exigences alternatives prévues par l’arrêté du 22 décembre 2022, applicables depuis le 1er janvier 2023.

Combien coûte une attestation RE2020 pour un permis de construire ?

À partir de 119 € TTC pour l’étude Bbio avec attestation de dépôt, tarif relevé le 9 octobre 2026 sur le site 2020-RE. L’attestation de fin de travaux y est affichée à 259 € TTC, et 439 € TTC avec l’analyse du cycle de vie.

La RE2025 remplace-t-elle la RE2020 ?

Non. « RE2025 » désigne le palier 2025 de la RE2020. Pour une maison individuelle, le plafond d’Ic construction y passe de 640 à 530 kg CO₂/m². Le texte reste le même.