Activité professionnelle dans un bail d’habitation : ce que le bailleu

Un locataire vous écrit : il veut recevoir des clients une fois par semaine, dans son salon, pour des séances de coaching. Vous dites oui par téléphone, sans rien changer au bail. Six mois plus tard, un voisin se plaint, et vous découvrez que rien, dans le contrat, ne couvrait cet usage. Avant de signer un avenant à la légère, consultez le guide du bail 2026 avec l’appli Baily : il détaille les clauses à jour pour 2026, activité professionnelle comprise.

La requête « autorisation d’exercer une activité professionnelle dans un bail d’habitation » grimpe depuis le télétravail généralisé. 170 recherches par mois, en moyenne, sur ce seul intitulé. Un bailleur sur deux, dans les retours que je reçois, pense que le sujet ne le concerne pas tant qu’il n’y a pas d’enseigne sur la porte.

Louer à un locataire qui télétravaille ou exerce une activité chez lui

Télétravailler trois jours sur cinq, ce n’est pas exercer une activité professionnelle au sens du bail. Un ordinateur sur la table de la cuisine ne change rien à la destination du logement.

Recevoir du public, stocker de la marchandise, ou installer une enseigne, c’est différent. Un kinésithérapeute qui reçoit des patients, une couturière qui garde un stock de tissus pour ses clientes, un consultant qui organise des rendez-vous à domicile : ces usages touchent à la destination même du logement, celle fixée à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

La question se pose dès la signature, puis à chaque renouvellement. C’est la date du prochain bail qui compte, pas celle de l’ancien contrat signé en 2019 ou en 2021.

Ce que dit le bail sur l’usage mixte du logement

Un bail d’habitation classique fixe une destination unique : habiter. Un bail à usage mixte, lui, autorise explicitement un usage professionnel à côté de l’usage d’habitation, sous conditions précises : surface dédiée, horaires de réception, absence d’enseigne visible depuis la rue.

Sans clause mixte, le locataire qui exerce une activité commet un manquement contractuel. Le propriétaire peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire. Dans les faits, peu de bailleurs vont jusque-là pour une activité discrète et sans nuisance. Mais le rapport de force change dès qu’un voisin se plaint ou qu’un sinistre survient : l’assurance peut refuser de couvrir un usage non déclaré.

Autorisation d’exercer une activité professionnelle dans un bail d’habitation : la clause à vérifier

La clause type tient en trois lignes. Elle nomme l’activité autorisée, sa fréquence, et sa limite physique dans le logement. Pas de formule vague comme « usage libre » : un juge y lira une autorisation totale, enseigne et stock compris.

Trois points à vérifier avant de signer :

La surface concernée. Une pièce fermée, dédiée, ou le logement entier ? L’écart change le risque d’usure et la valeur locative réelle.

La réception de public. Un rendez-vous ponctuel ne pèse pas comme trois clients par jour dans la cage d’escalier.

La durée de l’autorisation. Elle court avec le bail, ou elle s’arrête si l’activité change de nature. Un locataire qui passe du coaching individuel à des ateliers de groupe de dix personnes sort du cadre signé au départ.

Les risques pour le bailleur en cas de clause absente

Le premier risque n’est pas juridique, il est financier. Une assurance propriétaire non loueur, ou une assurance du locataire, couvre un usage d’habitation. Un sinistre lié à une activité professionnelle non déclarée — un équipement qui prend feu, un client qui chute dans l’escalier — peut rester à votre charge si la compagnie invoque une déclaration de risque incomplète.

Le deuxième risque touche le règlement de copropriété. Beaucoup interdisent toute activité commerciale, même discrète. Un bailleur qui autorise un usage mixte sans vérifier son règlement de copropriété s’expose à une mise en demeure du syndic, et parfois à une astreinte.

Le troisième risque, plus rare, concerne la taxation. Une activité professionnelle déclarée à l’adresse du logement peut entraîner une cotisation foncière des entreprises à la charge du locataire, et une requalification fiscale si le bailleur perçoit une part du loyer liée à cet usage commercial.

Je ne signerais jamais un avenant verbal sur ce sujet. Un mois de procédure pour un désaccord sur l’usage du logement, c’est un mois sans loyer certain, et des frais d’avocat qui mangent vite la marge d’une année.

Avant le prochain renouvellement, mettre le bail à jour

Deux cas pratiques, pour fixer les idées. Un locataire télétravailleur sans réception de public : aucune clause spécifique n’est nécessaire, le bail d’habitation classique suffit. Un locataire qui veut recevoir une clientèle régulière à domicile : la clause d’usage mixte doit être ajoutée avant la signature, jamais après.

Si votre bail actuel ne dit rien sur le sujet et que la situation a déjà changé, ne laissez pas traîner la régularisation jusqu’au renouvellement suivant. Pour les autres changements à prévoir dans les baux d’habitation, mieux vaut regrouper les mises à jour en une seule fois, avenant signé des deux côtés, daté précisément.

Et si la question tourne autour du coût d’une telle régularisation ou d’un futur réaménagement locatif, un point sur vos finances immobilières avant de vous engager évite les mauvaises surprises de trésorerie.

Ma règle simple : pas d’activité professionnelle régulière chez un locataire sans clause écrite, datée, signée. Le reste se négocie ; ça, non.

Margaux Perrin

Rédactrice · rénovation, DPE et mise en location, financement, assurance et gestion

Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour Alpha Villa, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.

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