Relevé de l’existant avant travaux : le guide du bailleur
Relevé de l'existant avant de rénover un logement loué : plans 2D ou 3D, surface habitable du bail, seuils de décence, copropriété et dossier d'urbanisme.
L’essentiel
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- Rénover son bien
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- Margaux Perrin
Avant de rénover un logement que vous louez, la première dépense utile n’est ni le carrelage ni la cuisine : c’est un plan fiable de ce qui existe déjà. Concrètement, il s’agit de faire établir les plans de l’existant par un géomètre. Un cabinet spécialisé dans le relevé architectural à Paris livre par exemple des plans d’intérieur, des coupes, des façades et des toitures, relevés au scanner 3D quand le bâtiment s’y prête.
Ce document sert à bien plus qu’au chantier. Il fixe la surface habitable que vous inscrirez dans le bail, il permet de vérifier que le logement reste décent après les travaux, et il alimente les dossiers à présenter à la copropriété ou à la mairie. Voici comment l’aborder, étape par étape, avec les règles en vigueur au 27 septembre 2026.
Ce qu’est un relevé de l’existant, et ce qu’il vous livre
Le relevé de l’existant est la mesure précise d’un bâtiment tel qu’il est aujourd’hui, avant toute modification. Il ne dessine pas le projet : il décrit le point de départ, pièce par pièce, mur par mur.
Les cabinets de géomètres le déclinent en plusieurs documents. Le plan d’intérieur donne les pièces, leurs dimensions et les éléments existants. Les coupes montrent les hauteurs, les planchers et les niveaux. Les plans de façades et de toitures décrivent l’enveloppe du bâtiment. En ville, le plan d’héberges précise les murs mitoyens et les limites avec les bâtiments voisins.
Pour mesurer, le géomètre choisit ses instruments selon le bâtiment et le projet : scanner 3D, station totale, drone, niveau de chantier ou distancemètre. Le scanner 3D permet un relevé de très grande précision, utile notamment sur le bâti ancien, comme les immeubles haussmanniens. Le résultat peut prendre la forme de plans 2D classiques ou d’une maquette 3D.
Pour vous, bailleur, l’intérêt est simple : tous les intervenants travaillent ensuite sur la même base. L’architecte, l’entreprise, le diagnostiqueur et le syndic parlent des mêmes cotes, ce qui limite les mauvaises surprises une fois les cloisons ouvertes. Si vous n’avez pas encore fixé la séquence du chantier, notre guide sur l’ordre dans lequel faire les travaux vous aidera à placer le relevé au bon moment.
Pourquoi c’est encore plus utile quand le logement est loué
Un propriétaire occupant peut vivre avec des cotes approximatives. Un bailleur, non. Depuis la loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le contrat de location d’un logement doit préciser sa surface habitable. Cette règle figure aujourd’hui dans la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d’habitation.
Or une rénovation modifie souvent cette surface. Abattre une cloison, créer une salle d’eau, aménager des combles ou fermer une véranda change le résultat du calcul. Le chiffre du bail précédent ne vaut donc plus forcément pour le prochain locataire.
La loi fixe par ailleurs plusieurs seuils chiffrés que le relevé permet de vérifier noir sur blanc, avant la signature du bail plutôt qu’après une réclamation.
Ces seuils ne sont pas des repères indicatifs. Ils décident de ce que vous pouvez écrire dans le bail, et de ce que le locataire pourra contester ensuite.
La surface habitable : ce qui compte et ce qui ne compte pas
La surface habitable se calcule à partir de la surface au sol. On en déduit les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.
Certains espaces sont ensuite exclus du total : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées, locaux communs et dépendances. Tout espace dont la hauteur est inférieure à 1,80 m est également écarté. Pour les vérandas chauffées, les définitions publiées ne concordent pas : la fiche Service-Public consacrée au bail exclut les vérandas sans distinction. Dans le doute, faites trancher ce point par le géomètre.
Cette liste montre pourquoi une mesure au mètre ruban, faite rapidement, se trompe facilement. Sous une pente de toit, la limite de 1,80 m se trace pièce par pièce. Dans un immeuble ancien, l’épaisseur des murs varie d’une pièce à l’autre.
Attention aussi à ne pas confondre les surfaces. La surface Carrez, exigée lors de la vente d’un lot de copropriété, n’est pas celle qui se reporte dans le bail. Pour louer, c’est la surface habitable qui compte, et un géomètre peut établir un certificat pour chacune.
Le saviez-vous ?
La loi ne parle pas de 5 %, mais d’un « vingtième ». L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une surface habitable « inférieure de plus d’un vingtième » à celle du bail ouvre droit, à la demande du locataire, à une baisse de loyer proportionnelle à l’écart constaté.
Concrètement, pour un bail qui annonce 50 m², l’écart toléré est de 2,5 m². Au-delà de cet écart, le locataire peut agir, et les délais sont précis.
Surface fausse dans le bail : les délais qui s’appliquent
Deux situations sont prévues. Si le bail ne mentionne aucune surface, le locataire peut vous mettre en demeure de la préciser dans le mois qui suit la signature. Vous disposez alors d’un mois pour répondre. À défaut, il peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois qui suivent sa mise en demeure, pour obtenir une baisse de loyer.
Si la surface indiquée est supérieure de plus de 5 % à la réalité, la procédure suit un autre calendrier.
Le dernier point est celui qui coûte le plus cher. Une erreur découverte tôt peut s’appliquer depuis la signature du bail. Un relevé fait avant la mise en location évite simplement d’entrer dans ce calendrier.
Les seuils de décence à respecter après les travaux
Un logement loué comme résidence principale doit être décent. Côté dimensions, il doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou d’un volume habitable d’au moins 20 m³.
Ces seuils comptent quand les travaux redécoupent l’espace. Diviser une grande pièce en deux, créer une mezzanine ou poser un faux plafond pour passer des gaines peut faire passer une pièce sous la barre. Les plans et les coupes du relevé permettent de le vérifier avant de commander les travaux.
Service-Public rappelle enfin que le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus strictes. Il se consulte auprès de votre mairie, et c’est une vérification à faire avant de figer le projet.
Votre logement sera-t-il encore louable ?
Selon sa classe DPE, un logement peut ne plus répondre aux critères de décence au prochain bail. Vérifiez sa situation, puis soyez mis en relation avec un diagnostiqueur ou un artisan RGE.
En copropriété : l’accord de l’assemblée avant de commencer
Dans un appartement, vous restez libre d’aménager les parties privatives. Mais si les travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il faut l’accord de l’assemblée générale, et cet accord doit être obtenu avant le début des travaux.
La décision se prend à la majorité absolue, dite de l’article 25. Si les travaux entraînent l’appropriation ou la destruction de parties communes, il faut la double majorité de l’article 26. Pour inscrire la question à l’ordre du jour, vous écrivez au syndic en recommandé avec avis de réception, en joignant tous les documents liés au projet.
C’est là que le relevé de l’existant prend tout son sens. Des plans cotés de l’état actuel, comparés au projet, rendent la demande lisible pour les autres copropriétaires. Un dossier flou se discute plus longtemps. Et si la question n’est pas tranchée à l’assemblée annuelle, il faut demander une assemblée spécifique, dont les frais sont alors à votre charge.
Extension, surélévation : les plans du dossier d’urbanisme
Dès que les travaux modifient l’extérieur ou le volume du bâtiment, une autorisation d’urbanisme entre en jeu. La déclaration préalable demande un plan des façades et des toitures si vous les modifiez, et un plan en coupe si vous modifiez le profil du terrain.
Le permis de construire, lui, exige notamment un plan en coupe et un plan des façades et des toitures. Pour un particulier, si la surface de plancher de la construction dépasse 150 m², les plans doivent être établis par un architecte, y compris pour un agrandissement.
Dans tous ces cas, un relevé fiable de l’existant sert de base aux plans du projet. Il évite de dessiner une extension sur des cotes fausses, ce qui peut obliger à reprendre le dossier en cours d’instruction. Pour chiffrer l’ensemble, notre méthode pour planifier un budget de rénovation réaliste vous aidera à intégrer ces frais d’études dès le départ.
Ce que cet article ne tranche pas
Nous ne donnons pas de prix pour un relevé de l’existant. Le tarif dépend de la surface, du nombre de niveaux, des documents demandés et de la méthode de mesure, et nous n’avons trouvé aucune grille publique datée à citer. Le plus sûr reste de demander un devis détaillé, document par document.
Nous ne détaillons pas non plus le règlement sanitaire de votre département ni le plan local d’urbanisme de votre commune. Ils peuvent ajouter des contraintes propres à votre logement, à vérifier en mairie.
Questions fréquentes
Pourquoi faire un relevé de l’existant avant des travaux ?
Parce qu’il donne à tous les intervenants la même base de travail : plans d’intérieur, coupes, façades et toitures de l’état actuel. Pour un bailleur, il sert aussi à calculer la surface habitable du bail et à vérifier les seuils de décence après les travaux.
Quelle surface faut-il indiquer dans un bail de location ?
La surface habitable, obligatoire depuis la loi du 25 mars 2009 dite loi Boutin. Elle exclut notamment les caves, garages, balcons, terrasses, combles non aménagés et tout espace de moins de 1,80 m de hauteur. Ce n’est pas la surface Carrez, qui concerne la vente d’un lot de copropriété.
Que risque un bailleur si la surface du bail est fausse ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à l’écart. Le bailleur a 2 mois pour répondre, le locataire 4 mois pour saisir le juge. Si la demande arrive dans les 6 mois du bail, la baisse s’applique depuis la signature.
Faut-il l’accord de la copropriété pour rénover un appartement loué ?
Seulement si les travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’assemblée générale doit alors les autoriser avant leur début, à la majorité de l’article 25, ou de l’article 26 en cas d’appropriation ou de destruction de parties communes.
En résumé
Le relevé de l’existant est la pièce qui relie tout le reste. Il fixe la surface habitable du prochain bail, vérifie que le logement reste décent, étaye la demande à la copropriété et sert de base aux plans du dossier d’urbanisme.
Commandé avant les travaux, il coûte une étude. Oublié, il peut coûter une baisse de loyer rétroactive ou un dossier à refaire. Pour un bailleur, c’est rarement la ligne du budget sur laquelle il faut économiser.
Rédactrice · rénovation, DPE et mise en location, financement, assurance et gestion
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour Alpha Villa, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
