Dépôt de garantie : plafonds et obligations
Dépôt de garantie : montant maximal en location vide ou meublée, délais de restitution, retenues justifiées et recours en cas de désaccord.
L’essentiel
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- Assurer et gérer
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- Margaux Perrin
Le dépôt de garantie est la somme que le locataire verse au bailleur pour couvrir d’éventuels manquements en fin de bail : il est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et à 2 mois en location meublée, et sa restitution obéit à des délais précis, majorés en cas de retard.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur, en règle générale à la signature du bail. Son objet est pratique : il permet au propriétaire de se couvrir contre des loyers impayés, des charges dues ou des réparations justifiées constatées à la sortie du logement, sans avoir à en réclamer le paiement après coup.
Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec la caution. La caution est l’engagement d’un tiers — un proche, un organisme comme Visale — qui se porte garant du locataire si celui-ci ne paie pas. Le dépôt de garantie, lui, est une somme immédiatement détenue par le bailleur, restituable sous conditions. Les deux mécanismes peuvent coexister, mais ils ne répondent pas à la même logique juridique.
Ce cadre est fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, complété par les fiches pratiques de service-public.gouv.fr (fiche F31269). L’état des lieux d’entrée et de sortie reste le document de référence pour justifier une éventuelle retenue : c’est lui qui, comparé, permet d’établir ce qui relève d’une dégradation imputable au locataire.
Quel montant pouvez-vous demander ?
Le plafond légal dépend du type de location. En location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges. En location meublée, il peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Ce montant, exprimé hors charges, doit figurer noir sur blanc dans le contrat de location — un bail muet sur ce point ou qui dépasse le plafond n’est pas conforme, selon service-public.gouv.fr (fiche F31269).
Le dépôt est en général demandé au moment de la signature du bail, mais la modalité exacte (date, mode de paiement) relève de l’accord contractuel entre les parties : elle doit être écrite noir sur blanc, pas seulement convenue oralement.
Un cas s’écarte totalement de cette logique : le bail mobilité. Ce contrat, meublé et limité à une durée de 1 à 10 mois, exclut toute demande de dépôt de garantie — c’est l’une des contreparties de sa souplesse pour le bailleur comme pour le locataire, selon service-public.gouv.fr (fiche F1165). Avant de rédiger un contrat ou d’encaisser une somme, il est donc utile de vérifier sous quel régime de bail on se place.
La location saisonnière et le meublé de tourisme suivent une autre logique : un dépôt peut y être demandé, mais les plafonds prévus pour la résidence principale meublée ou vide ne s’appliquent pas de la même façon à un contrat de courte durée entre particuliers, selon service-public.gouv.fr (fiche F2045). Les modalités pratiques (montant, remise en main propre, état des lieux) se négocient alors dans le contrat de location saisonnière lui-même.
En colocation, le bail peut organiser un dépôt commun, versé collectivement par les colocataires, ou des dépôts individuels selon les accords passés entre eux. Ce choix doit être écrit clairement dans le contrat ; en cas de doute sur la répartition ou sur ce qui revient à chacun en fin de bail, une ADIL peut éclairer la situation avant signature.
Restitution : délais et calculs
Le délai de restitution court à partir de la remise des clés par le locataire. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le bailleur dispose d’un délai maximal de 1 mois pour rendre le dépôt de garantie. Si des différences apparaissent et justifient une retenue, ce délai passe à 2 mois — le temps, pour le bailleur, de réunir les justificatifs nécessaires (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; service-public.gouv.fr, fiche F39713).
Toute somme retenue doit être justifiée par une pièce probante : facture, devis, ou preuve d’un impayé. Une retenue annoncée sans le moindre document est, en pratique, irrégulière et peut être contestée. Le bailleur qui déduit un loyer resté impayé doit être en mesure d’en apporter la preuve ; il doit aussi rester attentif aux règles de prescription qui limitent dans le temps sa capacité à réclamer une créance ancienne.
Quand le délai n’est pas respecté, la loi prévoit une sanction automatique : le solde du dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé de retard. Ce mécanisme ne nécessite pas de mise en demeure préalable pour courir, mais il suppose que le locataire puisse démontrer la date de remise des clés (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Que faire en cas de désaccord ?
La première étape consiste à relire l’état des lieux de sortie et à demander au bailleur les justificatifs précis de chaque retenue — devis, facture, ou preuve de la dette invoquée. Sans ces pièces, la retenue reste contestable, quelle que soit la somme en jeu.
Avant d’envisager une action judiciaire, un courrier recommandé avec accusé de réception détaillant la demande et les éléments à l’appui reste la voie la plus simple. Si l’échange n’aboutit pas, la commission départementale de conciliation offre un règlement amiable sans frais, tout comme l’ADIL du département, qui informe sans frais aussi bien les bailleurs que les locataires sur leurs droits respectifs.
Lorsque la retenue paraît manifestement abusive et qu’aucun accord n’est trouvé, la saisine du juge reste possible, mais cette voie dépasse le cadre pratique de cette page : mieux vaut, à ce stade, s’orienter vers l’ADIL ou un professionnel du droit pour être accompagné pas à pas.
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Le rôle d’une agence ou d’un mandataire
Quand une agence ou un mandataire gère la location pour le compte du propriétaire, le montant du dépôt de garantie doit être indiqué dans le bail au même titre que pour une location directe, et les fonds doivent être transmis au bailleur selon les modalités prévues au mandat de gestion.
La conservation des états des lieux, des factures et des devis reste la protection la plus sûre en cas de litige ultérieur, que la gestion soit assurée par le propriétaire lui-même ou déléguée. Un manquement du gestionnaire dans ce suivi peut engager sa responsabilité, aussi bien vis-à-vis du bailleur que du locataire.
Ce qu’on ne peut pas faire
Demander un dépôt de garantie supérieur au plafond légal n’est pas autorisé, quel que soit l’argument avancé par le bailleur. Il est également interdit de réclamer un dépôt dans le cadre d’un bail mobilité, ce type de contrat l’excluant par nature. Confondre dépôt de garantie et caution personnelle dans la rédaction du bail expose à des contestations, et retenir une somme sans le moindre justificatif reste, en pratique, une irrégularité qui peut être contestée devant la commission de conciliation ou l’ADIL.
Ce qu’il faut vérifier avant de décider
Avant de signer un bail ou de procéder à une restitution, quelques points méritent d’être vérifiés point par point plutôt que de se fier à l’usage ou à un modèle trouvé en ligne.
Les repères chiffrés qui reviennent le plus souvent sur ce sujet tiennent en quelques lignes : ils sont rassemblés ci-dessous pour mémoire.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non, il n’est pas obligatoire : c’est une faculté laissée au bailleur, qui doit alors l’inscrire dans le bail avec son montant exact, dans la limite du plafond légal.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
1 mois de loyer hors charges pour une location vide, 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée, selon service-public.gouv.fr (fiche F31269).
Le bail mobilité permet-il d’exiger un dépôt de garantie ?
Non : ce contrat, meublé et limité à une durée de 1 à 10 mois, exclut toute demande de dépôt de garantie, selon service-public.gouv.fr (fiche F1165).
Que se passe-t-il si le bailleur restitue le dépôt en retard ?
La somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé de retard, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Le dépôt de garantie et la caution, est-ce la même chose ?
Non : le dépôt de garantie est une somme détenue par le bailleur, tandis que la caution est l’engagement d’un tiers, comme Visale, à payer à la place du locataire en cas de défaillance.
Un dépôt de garantie est-il possible pour une location saisonnière ?
Oui, mais les règles diffèrent de celles d’une résidence principale meublée ou vide : les plafonds habituels ne s’appliquent pas de la même façon à un contrat de courte durée, selon service-public.gouv.fr (fiche F2045).
Les règles applicables au dépôt de garantie évoluent au fil des réformes du droit du bail ; cette page présente le cadre général à sa date de mise à jour et ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire ou d’un professionnel du droit pour une situation particulière.
Pour aller plus loin, ces pages complètent ce sujet : l’état des lieux d’entrée et de sortie, les particularités du bail mobilité, la garantie loyers impayés, la réglementation de la location saisonnière, la gestion locative par un professionnel et les règles du bail meublé. Retrouvez aussi l’ensemble des sujets de la rubrique Assurer et gérer.
Rédactrice · villas, locations, rénovations
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour alphavilla.fr, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
