Location saisonnière : enregistrement, durée et obligations
Location saisonnière en France : enregistrement, plafond de jours, règles locales, fiscalité et sanctions à vérifier avant de louer un meublé de tourisme.
L’essentiel
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- Louer en meublé ou en saisonnier
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- Margaux Perrin
Louer un logement en location saisonnière suppose de s’enregistrer auprès du téléservice national, de respecter un plafond de jours si le bien est votre résidence principale, de vérifier les règles fixées par votre commune et votre copropriété, puis de choisir le régime fiscal adapté. Ce guide reprend ces obligations dans l’ordre où un propriétaire doit se les poser, et renvoie vers les autorités compétentes pour chaque cas particulier.
S’enregistrer avant de louer
La location d’un meublé de tourisme est soumise à un enregistrement national, issu de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Un téléservice national délivre un numéro d’enregistrement, à afficher dans chaque annonce ; il doit être opérationnel au plus tard le 20 mai 2026. Cette obligation vaut pour tous les meublés de tourisme, y compris une résidence principale.
L’enregistrement se fait avant la première mise en location. Certaines communes gèrent la procédure elles-mêmes : dans ce cas, le propriétaire suit la démarche locale en plus du téléservice national. Le plus simple reste de contacter sa mairie pour savoir si elle a mis en place une procédure propre, avant d’ouvrir une annonce en ligne. Pour la démarche pas à pas, la page consacrée au numéro d’enregistrement détaille les pièces à réunir, et celle sur la déclaration en meublé de tourisme précise les cas particuliers.
Le plafond de jours pour une résidence principale
Une résidence principale ne peut pas être louée en meublé de tourisme au-delà de 120 jours par an. La commune peut abaisser ce plafond à 90 jours par une décision locale. Il revient donc au propriétaire de vérifier, avant de dépasser ce seuil, si sa commune a pris une telle mesure.
Ce plafond ne concerne que la résidence principale : pour une résidence secondaire, c’est l’autorisation de changement d’usage éventuellement exigée par la commune qui encadre la location, et non un nombre de jours fixé nationalement. Documenter les périodes louées (calendrier de réservation, contrats, factures) permet de justifier le respect du plafond en cas de contrôle.
Règles locales : mairie et copropriété
Au-delà de l’enregistrement national, une commune peut exiger une autorisation de changement d’usage avant la mise en location d’un logement en meublé de tourisme, avec parfois une compensation à la charge du propriétaire. Ces règles varient d’une commune à l’autre : seule la mairie ou l’EPCI concerné peut confirmer ce qui s’applique à une adresse donnée.
Le règlement de copropriété peut, de son côté, encadrer ou interdire la location de courte durée dans l’immeuble. Avant toute mise en marché, il est recommandé de le relire et d’en parler avec le syndic, pour éviter un différend avec la copropriété une fois les réservations lancées. Le permis de louer, quand il existe, est un dispositif distinct, propre aux communes qui l’ont institué : il ne concerne pas systématiquement la location saisonnière, mais peut se cumuler avec les règles de changement d’usage selon le secteur.
Quel régime fiscal pour une location saisonnière
Les revenus tirés d’une location meublée, saisonnière comprise, relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC s’applique par défaut si les recettes restent sous un certain seuil, avec un abattement forfaitaire pour frais ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles. Le détail des seuils et de leurs conditions se trouve sur la page location meublée non professionnelle.
L’abattement et le seuil du micro-BIC diffèrent selon que le meublé est classé ou non : un meublé de tourisme classé bénéficie d’un abattement plus favorable qu’un meublé non classé, dans la limite d’un plafond de recettes propre à chaque catégorie (voir l’infographie ci-dessous). Ces montants doivent être confirmés sur impots.gouv.fr avant toute déclaration, car ils évoluent d’une année sur l’autre.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique si les recettes de la location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer ; en dessous, le bailleur reste loueur en meublé non professionnel (LMNP) par défaut.
Le diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) reste un repère utile pour un logement mis en location saisonnière, même si son régime diffère de celui d’un bail d’habitation classique. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 : un logement chauffé à l’électricité peut ainsi gagner une classe énergétique sans nouveaux travaux, une actualisation de l’attestation existante étant parfois possible sans refaire un diagnostic complet.
Certaines communes exigent la production d’un DPE dans le cadre d’une demande de changement d’usage. Là encore, seule la mairie concernée indique si cette pièce est demandée pour le dossier de demande. La page DPE et location détaille le calendrier applicable aux baux d’habitation, à ne pas confondre avec les règles propres au meublé de tourisme.
Vous louez en meublé ou en saisonnier ?
Votre logement doit aussi respecter les critères de décence énergétique. Vérifiez sa situation selon sa classe DPE.
Assurance et garanties
Un locataire est en principe tenu de s’assurer contre les risques locatifs ; à défaut, un propriétaire peut souscrire une assurance pour son compte et en récupérer la prime, majorée de 10 % au maximum, sauf en meublé saisonnier où cette faculté ne s’applique pas. Cette nuance mérite d’être vérifiée avec son assureur avant la première réservation.
L’assurance PNO (propriétaire non occupant) est obligatoire pour un copropriétaire non occupant, mais elle ne l’est pas pour une maison individuelle. Comparer les garanties proposées reste utile dans les deux cas, car un logement loué à la nuitée n’est pas exposé aux mêmes risques qu’une location longue durée.
Faire gérer son bien par un tiers
Confier l’encaissement des loyers ou la gestion des réservations à une conciergerie ou à un gestionnaire revient, pour ce prestataire, à exercer une activité de gestion pour autrui : la loi Hoguet impose alors la détention d’une carte professionnelle (carte G) et d’une garantie financière. Avant de signer un mandat, il est prudent de demander à voir cette carte. La page conciergerie Airbnb et celle sur la gestion locative détaillent ce que recouvre ce mandat.
Les sanctions à connaître
La loi Le Meur prévoit des sanctions administratives en cas de défaut d’enregistrement ou de fausse déclaration ; les textes évoquent des montants pouvant atteindre 10 000 € dans le premier cas et 20 000 € dans le second. Le libellé exact de chaque infraction se vérifie sur Légifrance au moment où l’on en a besoin, les montants pouvant être précisés par les textes d’application.
D’autres sanctions, propres au permis de louer ou au non-respect du règlement de copropriété, peuvent s’ajouter selon la commune et l’immeuble concernés. Tenir à jour son numéro d’enregistrement, ses diagnostics et un contrat écrit reste la façon la plus sûre de limiter ces risques.
Ce qu’il faut vérifier avant de décider
Avant la première mise en location, quelques vérifications concrètes évitent le contentieux : elles sont rassemblées dans l’infographie ci-dessous, avec l’endroit où obtenir la réponse.
Questions fréquentes
Puis-je louer mon logement en saisonnier sans numéro d’enregistrement ?
Non : le numéro d’enregistrement délivré par le téléservice national est exigé pour tout meublé de tourisme, y compris une résidence principale, et son absence expose à des sanctions administratives.
Le plafond de 120 jours s’applique-t-il aussi à une résidence secondaire ?
Non, ce plafond vise la résidence principale. Pour une résidence secondaire, c’est l’autorisation de changement d’usage éventuellement exigée par la commune qui encadre la mise en location.
Le règlement de copropriété peut-il empêcher une location de courte durée ?
Oui, le règlement de copropriété peut encadrer ou empêcher ce type de location dans l’immeuble ; il se vérifie auprès du syndic avant toute réservation.
Quel régime fiscal choisir pour un meublé de tourisme ?
Par défaut, le micro-BIC s’applique avec un abattement et un seuil de recettes qui diffèrent selon que le meublé est classé ou non ; au-delà du seuil ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles.
Dois-je vérifier la carte professionnelle d’une conciergerie ?
Oui, une conciergerie qui encaisse les loyers pour le compte du propriétaire doit détenir une carte professionnelle (carte G) au titre de la loi Hoguet.
Une assurance est-elle obligatoire pour louer en saisonnier ?
La PNO n’est obligatoire que pour un copropriétaire non occupant, pas pour une maison individuelle ; par ailleurs, la faculté pour le propriétaire de souscrire une assurance à la place du locataire ne s’applique pas en meublé saisonnier.
Les règles de la location saisonnière évoluent régulièrement et varient selon la commune : cette page présente le cadre général à sa date de mise à jour et ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire, d’un expert-comptable ou de l’administration fiscale pour votre situation.
Rédactrice · villas, locations, rénovations
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour alphavilla.fr, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
