DPE en copropriété : individuel et collectif
DPE en copropriété : DPE individuel, DPE collectif, audit énergétique à la vente, calendrier de décence et rôle du syndic à connaître avant d’agir.
L’essentiel
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- Rendre son logement louable
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- Margaux Perrin
En copropriété, le DPE d’un lot peut s’appuyer sur un diagnostic individuel ou sur un DPE collectif réalisé pour tout l’immeuble, et les deux ne se valent pas dans toutes les situations : à la vente, un audit énergétique s’ajoute au diagnostic dès qu’une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété est classé E, F ou G. Pour la location, c’est le DPE qui sert de repère à la décence du logement, selon un calendrier propre à chaque classe. Le syndic reste l’interlocuteur pour les documents collectifs, mais chaque lot loué doit disposer de sa propre performance vérifiée.
Qu’est-ce que le DPE en copropriété ?
Le diagnostic de performance énergétique traduit la consommation d’énergie et l’impact climatique d’un logement en une classe, de A à G. Il est opposable depuis le 1er juillet 2021, ce qui signifie qu’un futur acquéreur ou locataire peut s’en prévaloir si les informations se révèlent erronées. Selon service-public.gouv.fr (fiche F16096), ses règles de validité s’appliquent aussi bien au lot privatif qu’à l’immeuble dans son ensemble.
En copropriété, on distingue deux exercices. Le DPE individuel porte sur un seul lot et suit sa propre méthode de calcul. Le DPE collectif, lui, est réalisé pour tout l’immeuble et peut intégrer les consommations communes, voire certaines données individuelles quand elles sont connues. Le syndic est l’interlocuteur naturel pour rassembler les informations relatives à la copropriété, notamment pour réunir les documents remis à un acheteur, selon service-public.gouv.fr (fiche F37190).
Utiliser un DPE collectif pour renseigner la situation d’un lot précis demande de la prudence. Il faut s’assurer que les données couvrent bien la partie chauffée du logement concerné et qu’elles ne masquent pas des particularités propres à ce lot, comme une exposition différente ou un mode de chauffage individuel. Dans plusieurs cas, un DPE individuel reste nécessaire pour établir la classe exacte d’un appartement, et cette question mérite d’être vérifiée localement avant toute annonce ou tout bail, plutôt que présumée réglée par le seul diagnostic de l’immeuble.
Vente : quand l’audit énergétique s’ajoute au DPE
La règle à retenir pour une vente en copropriété tient en une condition précise : depuis le 1er avril 2023, une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit être accompagné d’un audit énergétique remis à l’acquéreur, au moment de la promesse ou de la signature. Le DPE figure par ailleurs parmi les documents remis à l’acheteur, selon service-public.gouv.fr (fiches F16096 et F37190).
L’audit attendu par la réglementation va plus loin qu’un simple diagnostic : il comporte des recommandations de travaux et une estimation des coûts associés. Dans un immeuble en copropriété, le syndic peut faciliter cette démarche en transmettant les factures énergétiques, les procès-verbaux d’assemblée générale ou tout élément utile au diagnostiqueur mandaté, afin que l’audit reflète la réalité du bâtiment et pas seulement celle du lot vendu.
Sur le plan pratique, le propriétaire vendeur choisit le diagnostiqueur et organise la commande de l’audit ; le document est ensuite transmis au notaire pour intégrer l’ensemble des pièces de la vente. Pour un logement acheté ou revendu au sein d’une copropriété qui a engagé des travaux communs, la répartition du financement entre parties communes et lots privatifs suit les règles votées par l’assemblée générale : pour un cas complexe, l’ADIL de votre département peut éclairer la situation avant signature.
Location : ce que change le calendrier de décence
Pour la location, l’audit énergétique ne s’applique pas : il concerne uniquement la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété. C’est le DPE, et le critère de décence qui s’appuie dessus, qui encadre la mise en location. Selon service-public.gouv.fr (fiche F35978), un logement classé G ne répond plus à ce critère pour un bail signé, renouvelé ou reconduit à partir du 1er janvier 2025 ; la même règle s’appliquera à la classe F en 2028, puis à la classe E en 2034. Un bail en cours n’est pas rompu par ce calendrier, mais à sa reconduction, le locataire peut exiger une mise en conformité ou saisir le juge des contentieux de la protection : il n’existe pas d’amende générale pour avoir loué un logement classé G.
Deux conséquences accompagnent ce calendrier pour un logement classé F ou G : le loyer ne peut plus être révisé selon l’indice de référence des loyers depuis le 24 août 2022, et aucun complément de loyer ne peut être appliqué dans les zones où l’encadrement des loyers existe depuis le 18 août 2022.
Quand le lot loué se trouve dans un immeuble doté d’un DPE collectif, le bailleur peut, sous conditions, s’appuyer sur ces données pour l’annonce et l’information du locataire. Mais cette possibilité doit être vérifiée au cas par cas : le DPE collectif ne remplace pas automatiquement le diagnostic du logement, et un DPE individuel reste parfois la seule façon de connaître la classe réelle du lot avant de signer un bail. Pour approfondir le calendrier applicable à la location, voir le calendrier DPE en location et ce qui définit une passoire thermique.
Votre logement sera-t-il encore louable ?
Selon sa classe DPE, un logement peut ne plus répondre aux critères de décence au prochain bail. Vérifiez sa situation, puis soyez mis en relation avec un diagnostiqueur ou un artisan RGE.
Le rôle du syndic et des copropriétaires
Le syndic est le point de passage pour tout document relatif au DPE collectif et à la copropriété. Il peut fournir les diagnostics techniques, les procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien de l’immeuble et les factures énergétiques collectives, aussi bien à un diagnostiqueur qu’à un futur acquéreur, selon service-public.gouv.fr (fiche F37190).
Engager un diagnostic collectif ou des travaux sur les parties communes relève d’une décision votée en assemblée générale, selon les règles propres à chaque copropriété. La part qui revient aux charges communes et celle qui reste à la charge du propriétaire d’un lot privatif dépendent de la nature des travaux décidés ; pour un cas particulier, l’ADIL de votre département conseille copropriétaires et locataires sur ces questions.
Avant de s’appuyer sur un DPE collectif pour une démarche individuelle, vente ou location, il est utile de demander au syndic les pièces qui permettent de vérifier que le diagnostic couvre bien le lot concerné. Pour la fiscalité et les aides liées à des travaux décidés collectivement, consultez les diagnostics obligatoires à la location et l’audit énergétique obligatoire.
Le coefficient de l’électricité, une évolution à suivre
Un paramètre technique du calcul du DPE a changé récemment et modifie la classe de certains logements sans le moindre travaux. Le coefficient de conversion de l’électricité, utilisé pour ramener la consommation en énergie primaire, est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, selon service-public.gouv.fr (fiche F16096). Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi gagner une classe, et un DPE antérieur peut être actualisé par attestation, sans nouveau diagnostic complet.
Un arrêté publié par le ministère de la Transition écologique prévoit une nouvelle baisse de ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027. Cette évolution annoncée doit être confirmée à l’approche de son entrée en vigueur avant d’être présentée comme définitive sur une annonce ou un bail.
Source : service-public.gouv.fr (fiche F16096) et ministère de la Transition écologique, consulté le 18 septembre 2026.
Ce qu’il faut vérifier avant de décider
Avant de vendre, de louer ou de vous appuyer sur un DPE collectif, quelques vérifications évitent les mauvaises surprises. Le numéro à treize caractères de votre DPE se contrôle sur l’observatoire de l’ADEME, ce qui confirme son existence et sa date de réalisation. Le statut de la proposition de loi Gacquerre, qui envisage des dérogations pour les copropriétés, n’est pas encore fixé : adoptée au Sénat en avril 2025 puis transmise à l’Assemblée nationale, elle n’était pas promulguée au 18 septembre 2026 ; son état s’actualise sur Légifrance ou sur le site de l’Assemblée nationale. Le calendrier de décence applicable outre-mer suit un rythme décalé par rapport à la métropole et gagne à être confirmé auprès de l’ADIL locale avant toute affirmation. Enfin, aucun prix de diagnostic ou d’audit énergétique ne figure ici : les tarifs sont libres et se comparent sur devis auprès de plusieurs diagnostiqueurs.
Questions fréquentes
Mon immeuble est classé F ou G : que dois-je vérifier avant de vendre ?
Si le bien est une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique doit être remis à l’acquéreur au moment de la promesse ou de la signature, en plus du DPE, selon service-public.gouv.fr (fiche F16096).
Le DPE collectif suffit-il pour louer mon lot ?
Cela dépend des données disponibles : il faut vérifier que le DPE collectif renseigne correctement les caractéristiques du logement concerné avant de s’en servir pour l’annonce ou l’information du locataire, selon service-public.gouv.fr (fiche F35978).
Qui réalise le DPE collectif d’un immeuble ?
Un diagnostiqueur mandaté par la copropriété établit le diagnostic, en s’appuyant sur les informations transmises par le syndic et sur ses propres constats.
Le calendrier de décence énergétique s’applique-t-il à un bail déjà en cours ?
Non : la règle joue au moment de la signature, du renouvellement ou de la reconduction d’un bail, pas sur un contrat déjà en cours d’exécution, selon service-public.gouv.fr (fiche F35978).
L’audit énergétique est-il exigé pour mettre un logement en location ?
Non : cette obligation concerne la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété, jamais la mise en location d’un logement.
Que faire en cas de désaccord avec le syndic sur les documents liés au DPE ?
L’ADIL de votre département informe copropriétaires et locataires sur ces questions, et la commission départementale de conciliation peut être saisie pour un litige locatif lié à la décence du logement.
Les règles de performance énergétique et les textes qui les font évoluer changent plusieurs fois par an ; cette page présente le cadre en vigueur à sa date de mise à jour et ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire ou d’un diagnostiqueur pour votre situation.
Rédactrice · villas, locations, rénovations
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour alphavilla.fr, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
