Audit énergétique obligatoire : pour vendre, pas pour louer
L'audit énergétique obligatoire vise la vente d'une maison classée E, F ou G, pas la location. Ce que doit fournir le bailleur, et quand un audit aide.
L’essentiel
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- Rendre son logement louable
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- Margaux Perrin
L’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour VENDRE une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, jamais pour le louer. Pour mettre votre logement en location, le document exigé est le diagnostic de performance énergétique (DPE), annexé au bail avec les autres diagnostics. Un audit fait de votre propre initiative peut en revanche vous aider à préparer des travaux, mais aucun texte ne vous l’impose pour louer.
Cette confusion est l’une des plus répandues chez les propriétaires bailleurs. Elle coûte du temps, parfois de l’argent, et elle détourne l’attention de ce qui compte vraiment pour louer : un DPE valide et une classe compatible avec les critères de décence. Voici comment démêler les deux.
- L’audit énergétique obligatoire : une règle de vente
- Quels logements sont concernés, et depuis quand
- Ce que le bailleur doit fournir à la place : le DPE
- Le vrai enjeu pour louer : la classe du DPE et la décence
- Quand un audit volontaire reste utile
- Ce qu’il faut vérifier avant de décider
- Ce que cette page ne tranche pas
- Questions fréquentes
- Sources
Les règles de location, de fiscalité et d’aides évoluent plusieurs fois par an. Cette page présente le cadre général en vigueur à sa date de mise à jour (18 septembre 2026) ; elle ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire, d’un expert-comptable ou de l’administration fiscale pour votre situation.
L’audit énergétique obligatoire : une règle de vente
L’audit énergétique réglementaire découle de la loi Climat et résilience. Il s’impose au propriétaire qui met en vente une maison ou un immeuble en monopropriété, c’est-à-dire un bâtiment qui appartient en entier à un seul propriétaire. Ce qui le déclenche, c’est la vente, combinée à la classe énergétique du bien au DPE.
Le texte ne prévoit aucun audit pour la mise en location. Vous pouvez louer une maison classée E, F ou G sans avoir fait réaliser d’audit : ce n’est pas ce document que vous demandera le locataire, ni un professionnel de la location. Les formulations du type « audit énergétique obligatoire pour louer », que l’on croise encore en ligne, sont fausses.
Pourquoi la confusion est si fréquente
Les deux règles sont nées de la même loi et utilisent la même échelle de classes, de A à G. Elles suivent aussi des calendriers qui se ressemblent, avec des échéances en 2025 et en 2034. Il est donc tentant de les fusionner. Pourtant, elles ne visent pas le même acte :
- à la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété mal classé : l’audit énergétique réglementaire ;
- à la location, quel que soit le type de logement : le DPE, et le respect des critères de décence au moment du bail.
Le cas du bailleur qui revend
La règle de vente peut vous concerner un jour, même si vous êtes aujourd’hui bailleur. Si vous décidez de vendre une maison que vous louez et que son DPE la classe dans une catégorie visée par le calendrier, l’audit sera exigé pour cette vente. C’est la vente qui compte, pas le fait que le bien soit loué ou vide.
Quels logements sont concernés, et depuis quand
L’obligation s’élargit par étapes, selon la classe du DPE. Les dates ci-dessous concernent uniquement la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété.
Aucune de ces étapes ne touche la location. Un propriétaire qui garde son bien et continue à le louer n’a pas d’audit à produire, quelle que soit la date.
Ce que le bailleur doit fournir à la place : le DPE
Pour louer, la loi du 6 juillet 1989 (article 3-3) impose d’annexer au bail un dossier de diagnostic technique. Le DPE en fait toujours partie. Selon l’âge du logement et de ses installations, d’autres diagnostics s’y ajoutent : plomb pour les logements dont le permis de construire date d’avant 1949, état des risques, électricité et gaz lorsque l’installation a plus de 15 ans, information sur le bruit dans certaines zones proches des aérodromes. Le détail figure dans notre guide des diagnostics obligatoires pour une location.
Un DPE valide, et daté
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE plus anciens ont tous expiré : ceux de 2013 à 2017 fin 2022, ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 le 31 décembre 2024. Un DPE de 2019, par exemple, ne peut plus être annexé à un nouveau bail. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est aussi opposable : le locataire peut s’en prévaloir.
Ce que le DPE dit, et ce qu’il ne dit pas
Le DPE attribue deux étiquettes, énergie et climat ; la classe finale retenue est la plus mauvaise des deux. Il contient aussi des recommandations de travaux, mais elles n’ont qu’une valeur indicative. C’est là qu’un audit volontaire peut prendre le relais, comme on le verra plus bas.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (service-public, fiche F16096, consultée le 18 septembre 2026). Certains logements chauffés à l’électricité ont ainsi gagné une classe. Un DPE antérieur peut être actualisé par une attestation, sans refaire un diagnostic complet. Si votre logement est tout électrique, vérifiez ce point avant de conclure qu’il est mal classé. Pour aller plus loin, consultez notre page sur le DPE en location.
Les mentions obligatoires dans l’annonce
L’annonce de location doit afficher la classe énergie, la classe climat et une estimation des dépenses annuelles d’énergie. Pour un logement classé F ou G, elle doit en plus porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Le vrai enjeu pour louer : la classe du DPE et la décence
Ce qui peut gêner un bailleur n’est donc pas l’audit, mais la classe de son DPE. Le critère énergétique fait partie des critères de décence d’un logement (décret 2002-120). Il se durcit selon un calendrier fixé par la loi, en métropole.
Un logement classé G ne répond plus aux critères de décence depuis le 1er janvier 2025 ; il en ira de même pour la classe F en 2028 et la classe E en 2034. La règle s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits à partir de ces dates : un bail en cours n’est pas rompu, mais le locataire peut exiger une mise en conformité. Le calendrier est différent en outre-mer : renseignez-vous avant de l’appliquer à un logement situé dans ces territoires. Tout le détail est dans notre calendrier DPE de la location.
Ce qui se passe si le logement n’est pas conforme
Un logement qui ne respecte pas le critère énergétique est considéré comme indécent. La sanction est civile : le locataire peut exiger des travaux ou une baisse de loyer, saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Il n’existe pas de sanction administrative générale pour avoir loué un logement classé G.
Le gel des loyers des logements F et G
Autre conséquence directe de la classe : pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut plus être révisé selon l’indice de référence des loyers, ni majoré ou réévalué au renouvellement. La règle vaut pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer (service-public, fiche F1311).
Si votre logement se trouve aussi dans une ville ou un territoire qui a mis en place l’encadrement des loyers, le complément de loyer n’y est pas possible pour ces classes (fiche F1314). Cet encadrement court jusqu’au 24 novembre 2026 sauf prolongation par la loi ; au 18 septembre 2026, aucun texte de prolongation n’est promulgué.
Votre logement sera-t-il encore louable ?
Selon sa classe DPE, un logement peut ne plus répondre aux critères de décence au prochain bail. Vérifiez sa situation, puis soyez mis en relation avec un diagnostiqueur ou un artisan RGE.
Quand un audit volontaire reste utile
Aucune obligation pour louer, donc. Mais un audit réalisé à votre demande peut avoir du sens dans un cas précis : quand votre logement est classé E, F ou G et que vous envisagez des travaux pour rester dans les critères de décence lors des prochains baux. Les recommandations du DPE restant indicatives, un bailleur peut souhaiter une étude plus poussée avant de s’engager.
Nous n’avons relevé ni le contenu type d’un tel audit ni son prix : les tarifs de diagnostic sont libres et se comparent sur devis. Avant d’en commander un, la bonne démarche consiste à interroger un conseiller France Rénov’, service public qui vérifie l’éligibilité aux aides avant tout engagement. Il vous dira si une étude complémentaire est pertinente pour votre projet.
Préparer les travaux et les aides
Plusieurs aides sont ouvertes aux propriétaires bailleurs, sous conditions :
- MaPrimeRénov’ : possible pour un bailleur, avec l’engagement de louer 6 ans en résidence principale et l’obligation d’informer le locataire. Le parcours dit « d’ampleur » vise des logements d’au moins 15 ans, classés E, F ou G avant travaux (service-public, fiche F35083). Voir notre page MaPrimeRénov’ pour propriétaire bailleur.
- Éco-prêt à taux zéro : ouvert au bailleur sans condition de ressources, pour une résidence principale construite depuis plus de 2 ans, avec une entreprise RGE, jusqu’au 31 décembre 2027 (service-public, fiche F19905). Détail sur notre page éco-PTZ du propriétaire bailleur.
Les aides se demandent en règle générale avant la signature du devis, auprès d’une entreprise RGE pour les travaux concernés. Des aides existent selon vos revenus, le logement et les travaux ; leur montant se confirme avant signature. Pour choisir les postes de travaux, consultez aussi notre guide des travaux pour améliorer son DPE.
Ce qu’il faut vérifier avant de décider
En cas de doute sur une situation locative précise, l’ADIL de votre département informe bailleurs et locataires sur le droit du bail.
Ce que cette page ne tranche pas
- Le prix d’un DPE ou d’un audit énergétique : aucun relevé fiable, les tarifs sont libres.
- Le calendrier de décence en outre-mer n’a pas encore été vérifié dans les textes officiels à la date de cette page.
- Une proposition de loi prévoyant des dérogations pour certaines copropriétés a été adoptée au Sénat en avril 2025 ; elle n’est pas promulguée à la date du 18 septembre 2026. Le calendrier de décence s’applique donc tel quel.
Pour situer votre bien dans l’ensemble des règles, notre rubrique Rendre son logement louable rassemble les autres guides.
Questions fréquentes
L’audit énergétique est-il obligatoire pour louer une maison ?
Non. L’audit énergétique réglementaire est lié à la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Pour louer, le document exigé est le DPE, annexé au bail avec les autres diagnostics.
Je loue une maison classée F : dois-je faire un audit ?
Pas pour la louer. En revanche, si vous la vendez, l’audit sera exigé. Pour la location, le point à surveiller est l’échéance de 2028 : à partir de cette date, une maison classée F ne répondra plus aux critères de décence pour un bail signé, renouvelé ou reconduit.
Un appartement en copropriété est-il concerné par l’audit à la vente ?
Le texte vise les maisons et les immeubles appartenant en entier à un seul propriétaire. Pour un cas particulier, vérifiez auprès de votre notaire avant la mise en vente.
Mon locataire peut-il exiger un audit énergétique ?
Aucun texte ne l’impose pour un logement loué. Le locataire peut en revanche s’appuyer sur le DPE, opposable depuis le 1er juillet 2021, et exiger une mise en conformité si le logement ne respecte pas les critères de décence.
Un audit volontaire est-il nécessaire pour obtenir MaPrimeRénov’ ?
Notre relevé ne permet pas de l’affirmer. Les conditions pour un bailleur (engagement de location de 6 ans, logement d’au moins 15 ans et classé E, F ou G pour le parcours d’ampleur) se vérifient avec un conseiller France Rénov’ avant toute signature de devis.
Sources
- Légifrance : loi Climat et résilience n° 2021-1104, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret 2002-120 — legifrance.gouv.fr
- service-public.gouv.fr : fiches F16096 (DPE), F2042 (décence), F1311 (révision du loyer), F1314 (encadrement des loyers), F35083 (MaPrimeRénov’), F19905 (éco-PTZ), consultées le 18 septembre 2026 — service-public.gouv.fr
- ADEME, observatoire DPE-audit — observatoire-dpe-audit.ademe.fr
- France Rénov’ — france-renov.gouv.fr
- ANIL et ADIL départementales — anil.org
Rédactrice · villas, locations, rénovations
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour alphavilla.fr, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
