Bail mobilité : durée, meublé, garanties, ce que dit la loi
Bail mobilité : durée de 1 à 10 mois, logement meublé, aucun dépôt de garantie. Différences avec le bail meublé et le saisonnier, points à vérifier.
L’essentiel
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- Louer en meublé ou en saisonnier
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- Margaux Perrin
Le bail mobilité est un bail de location meublée de courte durée, créé par la loi ELAN : il dure de 1 à 10 mois, ne se renouvelle pas et ne permet pas au propriétaire de demander un dépôt de garantie. Il se place entre le bail meublé classique, qui dure au moins un an, et la location saisonnière, qui obéit aux règles des meublés de tourisme. Avant de le proposer, le propriétaire vérifie que la situation du locataire et le logement entrent bien dans son cadre.
- Ce qu’est le bail mobilité
- Pour qui : vérifier l’éligibilité du locataire
- Durée : de 1 à 10 mois, sans renouvellement
- Un logement obligatoirement meublé
- Pas de dépôt de garantie : comment se protéger
- Bail mobilité, bail meublé classique et location saisonnière
- Avantages et limites pour le propriétaire
- Ce qu’il faut vérifier avant de décider
- Questions fréquentes
- Sources
Les règles de location, de fiscalité et d’aides évoluent plusieurs fois par an. Cette page présente le cadre général en vigueur à sa date de mise à jour, le 18 septembre 2026 ; elle ne remplace pas l’avis d’une ADIL (conseil juridique sans frais), d’un notaire, d’un expert-comptable ou de l’administration fiscale pour votre situation.
Ce qu’est le bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat de location d’habitation régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la loi qui encadre les baux d’habitation en France. Il y a été ajouté par la loi ELAN. Son principe tient en trois caractéristiques : une durée courte et fixée d’avance, un logement meublé, et l’absence de dépôt de garantie.
Il répond à un besoin précis : loger quelqu’un pour quelques mois, sans l’engager ni vous engager sur une année entière. C’est ce qui le distingue du bail meublé classique. Mais il reste un bail d’habitation : ce n’est pas une location touristique à la nuitée ou à la semaine.
Pour un propriétaire de maison, de villa ou d’appartement, la question n’est donc pas « est-ce plus simple ? », mais « est-ce le bon contrat pour ce locataire et pour ce logement ? ». La suite de ce guide vous aide à y répondre.
Pour qui : vérifier l’éligibilité du locataire
Le bail mobilité ne se choisit pas seulement parce que la durée arrange le propriétaire : la loi fixe des conditions qui tiennent à la situation de la personne logée. C’est le premier point à contrôler, avant même de parler de loyer.
Concrètement, vérifiez le texte en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance, ou interrogez l’ADIL de votre département, qui informe bailleurs et locataires sur le droit du bail. Conservez dans votre dossier ce qui justifie la situation du locataire au moment de la signature.
Si la situation du locataire ne correspond pas au cadre du bail mobilité, c’est un autre contrat qu’il faut utiliser, en général le bail meublé classique. Choisir le mauvais contrat expose à ce que le bail soit contesté ; l’ADIL peut vous dire, avant de signer, lequel s’applique.
Durée : de 1 à 10 mois, sans renouvellement
La durée du bail mobilité va de 1 à 10 mois. Elle se fixe à la signature, et le bail n’est pas renouvelable. C’est l’écart le plus net avec les autres baux d’habitation, dont la durée minimale est bien plus longue et qui, eux, se reconduisent.
L’infographie ci-dessous place le bail mobilité à côté des durées minimales des autres baux prévus par la loi de 1989.
Pour un propriétaire, cette durée courte a une conséquence pratique : vous savez dès la signature quand le logement se libérera. En contrepartie, la rotation des occupants est plus fréquente, avec autant d’états des lieux d’entrée et de sortie à organiser.
Un logement obligatoirement meublé
Le bail mobilité ne s’applique qu’à un logement meublé. Un logement vide ne peut pas être loué sous cette forme. Or « meublé » a un sens juridique : la loi renvoie à une liste minimale d’équipements fixée par le décret n° 2015-981. Un logement qui n’en dispose pas n’est pas un meublé au sens de la loi.
Avant de proposer un bail mobilité, faites donc le tour du logement avec cette liste en main. Le détail des équipements et de l’inventaire est traité dans notre guide sur le bail meublé et le mobilier obligatoire.
Le logement doit aussi répondre aux critères de décence du décret n° 2002-120, comme tout logement d’habitation loué : surface et hauteur minimales, clos et couvert, installations sans danger, chauffage, eau, aération. Le critère énergétique en fait partie : un logement classé G ne répond plus aux critères de décence pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025. Pour faire le point sur votre logement, consultez notre page sur les diagnostics obligatoires en location.
Pas de dépôt de garantie : comment se protéger
Dans un bail mobilité, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie. C’est une différence importante avec le bail nu et le bail meublé classique, pour lesquels la loi fixe un plafond.
Sans dépôt de garantie, les dégradations constatées à la sortie ou un loyer impayé ne peuvent pas être retenus sur une somme versée d’avance. Deux réflexes limitent ce risque.
Un état des lieux précis, à l’entrée et à la sortie
L’état des lieux se fait à l’entrée et à la sortie, de façon contradictoire. Il ne coûte rien s’il est réalisé par les parties elles-mêmes, et le locataire peut le compléter dans les 10 jours qui suivent l’entrée. Plus il est détaillé, photos à l’appui, plus il est facile de faire valoir une dégradation. Notre guide sur l’état des lieux de location détaille la méthode.
Une garantie contre les impayés
Visale est une garantie proposée par Action Logement : elle agit comme une caution. Ses conditions d’accès, et les baux qu’elle couvre, se vérifient directement sur visale.fr avant la signature. Une assurance loyers impayés (GLI) privée est une autre possibilité. Attention à une règle générale de la loi de 1989 : un bailleur qui a souscrit une GLI ne peut pas exiger en plus la caution d’une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Visale, elle, est compatible avec une GLI puisqu’il s’agit d’une caution d’Action Logement.
Un loyer impayé reste un risque que la GLI ou Visale couvrent sous conditions : lisez les conditions générales avant de vous engager. Nous comparons ces solutions dans notre page sur la garantie contre les loyers impayés. Alpha Villa est un média d’information : il n’est ni assureur, ni courtier.
Vous louez en meublé ou en saisonnier ?
Votre logement doit aussi respecter les critères de décence énergétique. Vérifiez sa situation selon sa classe DPE.
Bail mobilité, bail meublé classique et location saisonnière
Les trois formules concernent un logement meublé, mais elles ne répondent pas au même usage et ne relèvent pas des mêmes règles.
Face au bail meublé classique
Le bail meublé classique dure au moins un an, ou 9 mois pour un étudiant sans reconduction. Il admet un dépôt de garantie, dans la limite de deux mois de loyer hors charges. Le locataire peut donner congé avec un préavis d’un mois ; le propriétaire ne peut donner congé que trois mois avant l’échéance, et seulement pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux.
Le bail mobilité, lui, a une fin connue d’avance et ne se renouvelle pas. Si vous cherchez un locataire stable sur plusieurs années, c’est le bail meublé classique qui convient. Si vous cherchez à loger une personne pour une période courte et définie, et qu’elle entre dans le cadre légal, le bail mobilité peut être la réponse.
Face à la location saisonnière
La location saisonnière, ou meublé de tourisme, ne relève pas du même régime : elle s’adresse à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile. Elle obéit au Code du tourisme et aux règles fixées par la commune. Une résidence principale ne peut être louée ainsi que 120 jours par an au plus, ou 90 jours si la commune l’a décidé. Un numéro d’enregistrement est désormais obligatoire partout, y compris pour une résidence principale, et la mairie peut exiger une autorisation de changement d’usage. Le règlement de copropriété peut aussi interdire cette activité.
Sur le plan fiscal, les deux relèvent des revenus de location meublée, mais le meublé de tourisme classé et le meublé de tourisme non classé ne bénéficient pas du même abattement en micro-BIC. Pour le détail, voyez notre guide sur la réglementation de la location saisonnière.
Avant toute mise en location de courte durée, renseignez-vous en mairie : enregistrement, éventuelle autorisation de changement d’usage, plafond de nuitées et règlement de copropriété peuvent s’appliquer.
Ce que les trois formules ont en commun : la fiscalité du meublé
Les loyers d’un logement meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par défaut, le propriétaire relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il bascule en loueur professionnel (LMP) lorsque ses recettes dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer. Le choix entre micro-BIC et régime réel se vérifie sur impots.gouv.fr ; notre page sur le statut LMNP en présente les grandes lignes.
Avantages et limites pour le propriétaire
Ce que le bail mobilité apporte
- Une date de fin connue : la durée est fixée à la signature et le bail ne se renouvelle pas, ce qui facilite l’organisation d’un projet (travaux, vente, retour dans le logement).
- Un cadre juridique d’habitation : contrairement au meublé de tourisme, il ne dépend pas du plafond de nuitées ni du numéro d’enregistrement des meublés de tourisme.
- Un logement occupé entre deux périodes : il permet de louer pour quelques mois un bien qui resterait sinon vide.
Ce qu’il impose
- Un locataire éligible : le contrat n’est ouvert qu’aux situations prévues par la loi, à vérifier à chaque signature.
- Un logement meublé et décent : liste minimale d’équipements et critères de décence, énergie comprise.
- Aucun dépôt de garantie : la protection repose sur l’état des lieux et, le cas échéant, sur Visale ou une GLI.
- Plus de rotation : chaque nouveau locataire, c’est un nouveau bail, un nouvel état des lieux et un nouveau dossier de diagnostics à remettre.
Si vous confiez le logement à un professionnel, rappelez-vous que toute personne qui gère un bien pour autrui contre rémunération doit détenir la carte professionnelle de gestion (carte G, loi Hoguet). Les honoraires de location qu’il facture au locataire sont plafonnés par la réglementation ; les frais de gestion courante ne sont jamais à la charge du locataire.
Ce qu’il faut vérifier avant de décider
En cas de désaccord avec un locataire, la commission départementale de conciliation intervient sans frais ; l’ADIL de votre département informe bailleurs et locataires. Pour aller plus loin sur la location meublée sous toutes ses formes, parcourez notre rubrique Louer en meublé ou en saisonnier.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d’un bail mobilité ?
Elle va de 1 à 10 mois. Elle est fixée à la signature et le bail n’est pas renouvelable. C’est ce qui le distingue du bail meublé classique, conclu pour un an au minimum.
Peut-on demander un dépôt de garantie dans un bail mobilité ?
Non. La loi ne permet pas de dépôt de garantie dans ce bail. Le propriétaire se protège par un état des lieux précis et, le cas échéant, par une garantie comme Visale ou une assurance loyers impayés, souscrites sous conditions.
Peut-on louer un logement vide en bail mobilité ?
Non. Le bail mobilité ne concerne que les logements meublés, c’est-à-dire équipés au moins de la liste fixée par le décret n° 2015-981. Un logement vide se loue en bail nu, pour trois ans au minimum lorsque le bailleur est une personne physique.
Le bail mobilité est-il une location saisonnière ?
Non. Le bail mobilité est un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. La location saisonnière relève des meublés de tourisme : plafond de 120 nuitées par an pour une résidence principale (90 si la commune l’a décidé), numéro d’enregistrement obligatoire et règles fixées par la mairie.
Qui peut signer un bail mobilité comme locataire ?
La loi réserve ce contrat à certaines situations du locataire. Vérifiez-les dans le texte en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance, ou auprès de l’ADIL de votre département, avant la signature.
Les revenus d’un bail mobilité sont-ils imposés comme ceux d’un meublé ?
Les loyers d’un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en statut LMNP par défaut. Le régime d’imposition le plus adapté dépend de votre situation : vérifiez-le sur impots.gouv.fr ou avec un expert-comptable.
Sources
- Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (bail d’habitation, dont l’article 22 sur le dépôt de garantie et l’article 22-1 sur la caution), décret n° 2002-120 (décence), décret n° 2015-981 (équipements du meublé), Code du tourisme (meublés de tourisme), loi Hoguet n° 70-9 — legifrance.gouv.fr
- service-public.gouv.fr : fiche F2042 (logement décent), fiche F16096 (DPE) — service-public.gouv.fr
- ANIL et ADIL départementales : droit du bail — anil.org
- Action Logement : garantie Visale — visale.fr
- ADEME : Observatoire DPE — observatoire-dpe-audit.ademe.fr
- impots.gouv.fr : location meublée, LMNP et LMP — impots.gouv.fr
Rédactrice · villas, locations, rénovations
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour alphavilla.fr, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
