Encadrement des loyers : villes, règles et fin au 24/11/2026
Encadrement des loyers : villes concernées, loyers de référence, logements F et G, révision IRL, amendes et fin prévue le 24/11/2026 sauf loi nouvelle.
L’essentiel
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- Assurer et gérer
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- Signé
- Margaux Perrin
L’encadrement des loyers plafonne le loyer d’un logement mis en location dans les seuls territoires qui l’ont demandé et obtenu, à partir de loyers de référence publiés pour chacun d’eux. C’est une expérimentation issue de la loi ELAN (article 140), prolongée par la loi 3DS, qui prend fin le 24 novembre 2026 sauf loi nouvelle. Au 18 septembre 2026, aucune prolongation n’est promulguée : vérifiez l’état du texte avant de fixer un loyer après cette date.
Cette page s’adresse au propriétaire qui loue ou va louer une maison, une villa ou un appartement. Elle explique où la règle s’applique, ce qu’elle change pour un logement classé F ou G au DPE, comment elle s’articule avec la révision annuelle du loyer, et ce que vous risquez si vous ne la respectez pas.
Ce qu’est l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est une expérimentation. Elle est issue de l’article 140 de la loi ELAN et a été prolongée par la loi 3DS. Son principe : sur un territoire donné, le loyer d’un logement loué est plafonné à partir de loyers de référence publiés pour ce territoire.
Deux idées reçues reviennent souvent, et toutes deux sont fausses.
- « L’encadrement s’applique dans toute la zone tendue. » Non. Il ne concerne que les villes et territoires qui l’ont demandé et obtenu par décret. Une commune peut être en zone tendue sans être encadrée.
- « L’encadrement est définitif. » Non plus. C’est une expérimentation, avec une date de fin inscrite dans la loi. À la date du 18 septembre 2026, elle court jusqu’au 24 novembre 2026, sauf prolongation votée et promulguée d’ici là.
La formule juste est donc la suivante : l’encadrement des loyers s’applique dans les villes et territoires qui l’ont mis en place, jusqu’au 24 novembre 2026 sauf prolongation par la loi.
Où il s’applique au 18 septembre 2026
Selon la fiche F1314 de service-public.gouv.fr (relevé du 18 septembre 2026), les territoires encadrés sont les suivants :
- Paris ;
- Est Ensemble ;
- Plaine Commune ;
- Lille, avec Hellemmes et Lomme ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Montpellier ;
- Bordeaux ;
- Grenoble-Alpes Métropole, pour les communes listées par la fiche officielle ;
- le Pays basque, pour les communes listées par la fiche officielle.
Pour Grenoble-Alpes Métropole et le Pays basque, seule une partie des communes est concernée. Ne déduisez pas l’encadrement du simple nom de l’intercommunalité : la liste exacte des communes figure sur la fiche F1314. Cette liste peut évoluer ; relisez-la le jour où vous signez ou renouvelez un bail.
Si votre logement se trouve hors de ces territoires, l’encadrement ne s’applique pas. D’autres règles, en revanche, valent partout : la décence du logement, le gel des loyers des logements F et G, ou la révision du loyer limitée à l’IRL.
Une règle à échéance : le 24 novembre 2026
La fiche F1314 (vérifiée par service-public.gouv.fr le 1er août 2026) indique des loyers de référence en vigueur jusqu’au 24 novembre 2026. Une proposition de loi, dite PPL Echaniz, a été adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture ; elle doit encore passer au Sénat. Le Gouvernement soutient une prolongation de deux ans seulement.
Une proposition de loi n’est pas une loi. Tant qu’aucun texte n’est promulgué, rien ne permet d’affirmer que l’encadrement continuera, ni qu’il s’arrêtera sans suite. Les repères ci-dessous résument les dates qui comptent pour un bailleur.
Si vous préparez un bail qui prendra effet autour de fin novembre 2026, vérifiez sur Légifrance si un texte a été promulgué avant de fixer le loyer.
Loyer de référence et complément de loyer
Dans un territoire encadré, le loyer que vous pouvez demander se détermine à partir des loyers de référence en vigueur sur ce territoire. La fiche F1314 de service-public.gouv.fr y renvoie. Le montant qui s’applique à votre logement ne se devine pas : il se lit dans les valeurs officielles du territoire.
Le dispositif prévoit aussi un complément de loyer. Ses conditions exactes et la façon de le justifier ne sont pas détaillées ici : elles se vérifient sur la fiche F1314 ou auprès de l’ADIL de votre département, qui renseigne bailleurs et locataires sans frais.
Une règle, en revanche, est nette : aucun complément de loyer n’est possible pour un logement classé F ou G au DPE, pour les baux conclus depuis le 18 août 2022 en zone d’encadrement (F1314).
Logements classés F et G : le double verrou
Pour un logement classé F ou G, deux règles se cumulent, dont l’une vaut sur tout le territoire.
Le gel des loyers, partout en France
Selon la fiche F1311, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être révisé selon l’IRL, ni majoré, ni réévalué au renouvellement du bail. La règle vaut pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer. Elle s’applique que la commune soit encadrée ou non.
Pas de complément de loyer en zone encadrée
Dans un territoire encadré, s’y ajoute l’exclusion du complément de loyer décrite plus haut. Un logement F ou G ne peut donc ni bénéficier d’un complément, ni voir son loyer révisé en cours de bail.
La décence, en toile de fond
Le DPE pèse aussi sur la décence du logement. Un logement classé G ne répond plus aux critères de décence depuis le 1er janvier 2025 ; il en ira de même pour la classe F en 2028 et la classe E en 2034. La règle s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits à partir de ces dates : un bail en cours n’est pas rompu, mais le locataire peut exiger une mise en conformité. Pour le détail, voyez notre page sur le calendrier DPE en location et celle consacrée au logement classé G mis en location.
Avant de fixer un loyer, commencez donc par connaître la classe exacte de votre logement : notre guide du DPE en location explique comment vérifier qu’un DPE est valable.
Votre logement loué est-il en règle ?
Selon sa classe DPE, il peut ne plus répondre aux critères de décence au prochain bail. Vérifiez en quelques secondes.
Encadrement et révision du loyer (IRL)
L’encadrement porte sur le niveau du loyer. La révision annuelle, elle, obéit à ses propres règles, qui valent partout (F1311) :
- le loyer ne peut être révisé que si le bail contient une clause de révision ;
- la hausse est plafonnée par la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE ;
- vous avez un an pour la demander, et elle ne s’applique pas rétroactivement ;
- la formule est : loyer actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
Pour un logement F ou G, la révision n’est plus possible, comme vu plus haut. Les dernières valeurs relevées sont les suivantes ; seule la série publiée par l’INSEE fait foi pour le chiffre.
Notre page sur la révision du loyer avec l’IRL détaille la démarche.
Sanctions et recours
Le non-respect de l’encadrement des loyers expose le bailleur à une amende, dont le montant relevé sur la fiche F1314 dépend de sa qualité.
Ces montants concernent l’encadrement des loyers, et lui seul. Ils ne visent pas la classe énergétique du logement : un logement qui ne respecte pas les critères de décence relève d’une autre voie, où le locataire peut exiger des travaux ou une baisse de loyer devant le juge.
En cas de désaccord avec votre locataire, sur une révision par exemple, deux interlocuteurs sont à connaître : la commission départementale de conciliation, qui intervient sans frais, et l’ADIL de votre département, qui informe bailleurs et locataires sans frais également.
Si vous confiez votre bien à un professionnel, sachez qu’il doit détenir la carte G et une garantie financière : notre page sur la gestion locative explique ce qu’il faut vérifier. Vous retrouverez l’ensemble de nos guides dans la rubrique Assurer et gérer.
Ce qu’il faut vérifier avant de décider
Questions fréquentes
L’encadrement des loyers s’applique-t-il dans toutes les villes en zone tendue ?
Non. Il ne s’applique que dans les villes et territoires qui l’ont demandé et obtenu par décret : au 18 septembre 2026, Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, et certaines communes de Grenoble-Alpes Métropole et du Pays basque, selon la fiche F1314.
L’encadrement des loyers va-t-il s’arrêter le 24 novembre 2026 ?
C’est la date de fin de l’expérimentation, sauf loi nouvelle. Au 18 septembre 2026, une proposition de loi adoptée en première lecture à l’Assemblée doit encore passer au Sénat, et le Gouvernement soutient une prolongation de deux ans. Rien n’est promulgué à cette date : vérifiez sur Légifrance.
Puis-je demander un complément de loyer pour un logement classé F ou G ?
Non. En zone d’encadrement, le complément de loyer est exclu pour un logement F ou G, pour les baux conclus depuis le 18 août 2022 (fiche F1314).
Puis-je réviser chaque année le loyer d’un logement encadré ?
Oui, si le bail contient une clause de révision et dans la limite de la variation de l’IRL, en la demandant dans l’année. Exception : un logement classé F ou G ne peut plus être révisé, ni majoré, ni réévalué au renouvellement.
Que risque un bailleur qui ne respecte pas l’encadrement ?
Une amende dont le montant, relevé le 18 septembre 2026 sur la fiche F1314, diffère selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale. Les montants figurent dans la section « Sanctions et recours » ci-dessus.
Les règles de location, de fiscalité et d’aides évoluent plusieurs fois par an. Cette page présente le cadre général en vigueur à sa date de mise à jour (18 septembre 2026) ; elle ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire, d’un expert-comptable ou de l’administration fiscale pour votre situation. Alpha Villa est un média d’information ; il n’est ni agent immobilier, ni gestionnaire, ni assureur, ni courtier.
Sources
- service-public.gouv.fr : fiche F1314 (encadrement des loyers, vérifiée le 01/08/2026), fiche F1311 (révision du loyer et IRL), fiche F2042 (décence), consultées le 18/09/2026 — service-public.gouv.fr
- Légifrance, textes en vigueur (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — legifrance.gouv.fr
- INSEE, série de l’indice de référence des loyers — insee.fr
- ANIL et ADIL départementales — anil.org
- ADEME, observatoire DPE — observatoire-dpe-audit.ademe.fr
- banquedesterritoires.fr et lcp.fr, sur l’état de la PPL Echaniz (relevé du 18/09/2026)
Rédactrice · villas, locations, rénovations
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour alphavilla.fr, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
