Passoire thermique : logements classés F ou G

Une « passoire thermique » désigne un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour un propriétaire bailleur, ce classement déclenche un calendrier de décence qui s’applique à la signature, au renouvellement ou à la reconduction du bail, un gel du loyer, et des obligations d’affichage précises. Voici ce qui change concrètement selon la classe du logement et les aides mobilisables pour en sortir.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Le DPE attribue deux étiquettes à un logement : une classe énergie et une classe climat. La classe finale retenue est toujours la plus mauvaise des deux. Un logement dont l’une de ces deux étiquettes tombe en F ou G entre dans la catégorie des passoires thermiques. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE est opposable : son contenu engage juridiquement le bailleur, contrairement à l’ancienne version purement informative.

La durée de validité d’un DPE dépend de sa date de réalisation. Un diagnostic établi depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 reste valable dix ans. Les diagnostics réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré le 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Un bailleur qui possède un DPE ancien doit donc vérifier sa date d’établissement avant de s’y fier pour un nouveau bail.

Un changement de méthode de calcul mérite d’être connu : depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l’électricité peut, de ce seul fait, gagner une classe sans avoir subi de travaux. Dans certains cas, un DPE déjà réalisé peut être actualisé par une simple attestation, sans nouveau diagnostic complet — un point à vérifier auprès du diagnostiqueur qui a établi le document initial.

Le calendrier de décence énergétique

La loi Climat et résilience a inscrit la performance énergétique parmi les critères de décence d’un logement (décret n° 2002-120). Ce calendrier ne s’applique pas à une date fixe pour tous les logements en cours de location : il joue à la signature d’un nouveau bail, à son renouvellement ou à sa reconduction tacite.

Ce calendrier concerne la métropole. L’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte) suit un calendrier décalé, à vérifier au cas par cas auprès de service-public.gouv.fr avant toute décision.

Un logement classé G, F ou E : que devient le bail en cours ?

Le critère de décence énergétique ne rompt jamais automatiquement un bail signé avant la date butoir. Un locataire déjà installé dans un logement classé G reste locataire après le 1ᵉʳ janvier 2025 : la règle s’applique à la signature d’un nouveau contrat, au renouvellement du bail ou à sa reconduction tacite, pas de façon rétroactive sur un contrat en cours.

En revanche, lorsqu’un bail est renouvelé ou reconduit alors que le logement reste classé G (ou F, ou E, selon l’échéance atteinte), il ne répond plus aux critères de décence attendus par la loi. Le locataire peut alors demander au bailleur la réalisation de travaux de mise en conformité, une baisse de loyer proportionnée à l’écart constaté, ou saisir la commission départementale de conciliation puis, en l’absence d’accord, le juge des contentieux de la protection.

Gel des loyers et obligations d’affichage

Depuis le 24 août 2022 en métropole (le 1ᵉʳ juillet 2024 en outre-mer), un bail créé, renouvelé ou reconduit portant sur un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL), ni majoré. Dans les zones où l’encadrement des loyers s’applique, le complément de loyer est également interdit pour ces logements depuis le 18 août 2022.

Toute annonce de location doit par ailleurs afficher la classe énergie et la classe climat du logement, ainsi qu’une estimation des dépenses énergétiques annuelles. Pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » doit figurer dans l’annonce.

Quels sont les risques réels pour le bailleur ?

Il n’existe pas d’amende administrative générale pour avoir loué un logement classé G : la sanction, lorsqu’elle intervient, est civile. Elle peut prendre la forme d’une obligation de travaux, d’une baisse de loyer décidée par un juge, ou d’un contentieux porté devant la commission de conciliation puis le tribunal. C’est une nuance importante, souvent confondue avec une interdiction pénale qui n’existe pas sous cette forme.

Un autre risque, sans lien avec le DPE, concerne le permis de louer. Ce dispositif n’est pas national : il n’existe que dans les communes ou intercommunalités qui l’ont institué, sur des zones qu’elles délimitent elles-mêmes. Là où il s’applique, l’absence de déclaration ou d’autorisation préalable peut exposer le bailleur à des amendes locales pouvant atteindre 5 000 € en cas de défaut, et 15 000 € en cas de mise en location malgré un refus. Un bailleur doit donc vérifier auprès de sa mairie si son bien est concerné, indépendamment de la classe énergétique du logement.

Un point de vigilance distinct : l’audit énergétique réglementaire ne concerne jamais la location. Il est exigé uniquement à la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis le 1ᵉʳ avril 2023) ou E (depuis le 1ᵉʳ janvier 2025). Un bailleur qui loue son bien sans le vendre n’a pas à produire ce document.

Les aides pour sortir un logement de la catégorie F ou G

Plusieurs dispositifs peuvent financer les travaux de rénovation énergétique d’un bien mis en location. MaPrimeRénov’ bailleur suppose un engagement de louer le logement pendant six ans en résidence principale, avec une obligation d’informer le locataire des travaux réalisés. Le guichet a rouvert le 23 février 2026, mais deux exclusions récentes doivent être vérifiées avant tout dépôt de dossier : depuis le 1ᵉʳ septembre 2026, le remplacement d’un chauffage au gaz par un chauffage au gaz n’est plus éligible, et l’isolation des murs est sortie du parcours « par geste ».

L’éco-PTZ est ouvert au propriétaire bailleur sans condition de ressources, pour un logement construit depuis plus de deux ans, à condition de faire appel à une entreprise labellisée RGE. Il reste accessible jusqu’au 31 décembre 2027, avec des plafonds qui dépendent du nombre d’actions de travaux engagées.

Le dispositif Relance logement, qui succède à Pinel (arrêté le 31 décembre 2024), offre un amortissement fiscal pour des acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 — mais uniquement pour des immeubles collectifs en location nue. Une maison individuelle en est exclue, ce qui écarte ce dispositif pour une partie des propriétaires de villas.

Le déficit foncier imputable sur le revenu global obéit à un plafond majoré de 21 400 € pour des dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1ᵉʳ janvier 2026 et le 31 décembre 2027, selon la loi de finances 2026 ; vérifiez ce montant en vigueur sur impots.gouv.fr avant d’engager une dépense sur cette seule base. Avant tout engagement de travaux, un conseiller France Rénov’ peut vérifier l’éligibilité du projet aux différentes aides, en amont de la signature d’un devis.

Ce qu’il faut vérifier avant de décider

Avant d’agir — que ce soit pour signer un bail, engager des travaux ou demander une aide — plusieurs éléments méritent d’être vérifiés directement auprès des organismes concernés plutôt que déduits d’une estimation.

Questions fréquentes

Une passoire thermique empêche-t-elle toute location ?

Non. Le classement F ou G est un critère de décence, pas une interdiction pénale : les conséquences (demande de travaux, baisse de loyer, saisine du juge) s’appliquent à la signature, au renouvellement ou à la reconduction d’un bail, jamais de façon rétroactive sur un contrat déjà en cours.

Que devient un locataire déjà installé dans un logement classé G après le 1er janvier 2025 ?

Son bail se poursuit normalement. La règle joue seulement lorsqu’un nouveau bail est signé, ou lorsque le bail existant est renouvelé ou reconduit tacitement à une date postérieure au 1er janvier 2025.

Peut-on encore augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?

Non, depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d’un bail créé, renouvelé ou reconduit sur un logement classé F ou G ne peut plus être révisé selon l’IRL, ni faire l’objet d’un complément de loyer en zone d’encadrement.

Un audit énergétique est-il nécessaire pour louer un logement F ou G ?

Non. L’audit énergétique réglementaire concerne uniquement la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Il n’est jamais exigé pour mettre un logement en location.

Quelles aides existent pour rénover un logement classé F ou G ?

MaPrimeRénov’ bailleur (avec engagement de louer six ans), l’éco-PTZ (sans condition de ressources) et, selon les cas, le déficit foncier majoré peuvent financer des travaux. Le dispositif Relance logement, réservé au collectif, exclut les maisons individuelles. Un conseiller France Rénov’ peut vérifier l’éligibilité avant de signer un devis.

Le permis de louer s’applique-t-il à tous les logements classés F ou G ?

Non, le permis de louer n’existe que dans les communes ou intercommunalités qui l’ont institué, sur des zones qu’elles délimitent. Son application ne dépend pas de la classe énergétique du logement ; elle dépend uniquement de la localisation du bien.

Pour passer à l’action, commencez par faire le point sur le DPE de votre logement et consultez le calendrier des classes énergétiques. Les travaux qui font gagner des classes peuvent être financés par MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro ou le prêt avance rénovation. Le cas particulier des logements classés G est détaillé dans notre guide sur la location d’un logement classé G.

Les règles de location, de fiscalité et d’aides évoluent plusieurs fois par an ; cette page présente le cadre général en vigueur à sa date de mise à jour et ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire, d’un expert-comptable ou de l’administration fiscale pour une situation particulière.