Rénovation énergétique d’un logement loué : par où commencer
Rénovation énergétique d'un logement loué : partir du DPE, viser la bonne classe, choisir une entreprise RGE et informer le locataire. Les étapes.
L’essentiel
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- Margaux Perrin
Pour la rénovation énergétique d’un logement loué, on commence par le DPE : il donne la classe du logement et l’horizon à tenir, puisqu’un logement classé G ne répond plus aux critères de décence depuis le 1er janvier 2025, et que viendront ensuite la classe F puis la classe E. On définit ensuite un ensemble de travaux cohérent avec une entreprise RGE. Enfin, on vérifie les aides et les engagements qu’elles imposent, avant de signer quoi que ce soit, en informant le locataire en place.
Cette page suit l’ordre dans lequel un propriétaire bailleur prend ses décisions. Elle ne remplace pas le diagnostic d’un professionnel, ni l’avis d’un conseiller France Rénov’ sur votre logement.
L’horizon : le calendrier de décence énergétique
Depuis la loi Climat et résilience, la performance énergétique fait partie des critères de décence d’un logement loué (décret 2002-120). C’est la raison qui pousse la plupart des bailleurs à rénover. Encore faut-il bien comprendre la règle, car elle est souvent mal présentée.
Le critère ne s’applique pas du jour au lendemain à tous les logements. Il joue au moment où le bail est signé, renouvelé ou reconduit tacitement à partir de chaque échéance. Un bail en cours n’est pas rompu, et votre locataire n’a pas à partir. En revanche, à la reconduction, un logement qui n’atteint pas la classe requise devient indécent.
La sanction n’est pas administrative : elle est civile. Le locataire peut exiger des travaux ou une baisse de loyer, saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection (service-public.gouv.fr, fiche F2042).
Pour l’outre-mer, le calendrier est décalé : il se vérifie sur service-public.gouv.fr avant toute décision. Le détail des échéances et de leurs conséquences est repris dans notre page calendrier DPE de la location.
Un logement classé G ne répond plus aux critères de décence depuis le 1er janvier 2025 ; il en ira de même pour la classe F en 2028 et la classe E en 2034. La règle s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits à partir de ces dates : un bail en cours n’est pas rompu, mais le locataire peut exiger une mise en conformité. Pour savoir où en est votre logement, le numéro de votre DPE se vérifie sur l’observatoire de l’ADEME.
Le calendrier donne donc une date butoir concrète : la prochaine reconduction de votre bail après l’échéance qui concerne votre classe. C’est cette date, et non l’année civile seule, qui fixe votre marge de manœuvre.
Étape 1 : partir d’un DPE valable
Tout projet de rénovation énergétique d’un logement loué commence par le diagnostic de performance énergétique. Il est opposable depuis le 1er juillet 2021 : c’est lui qui fait foi pour la décence, pour l’annonce et pour le loyer.
Vérifier que votre DPE est encore valable
Un DPE est valable 10 ans s’il a été réalisé depuis le 1er juillet 2021. Les DPE réalisés entre 2013 et cette date ont tous expiré, au plus tard le 31 décembre 2024 (fiche F16096). Si le vôtre est plus ancien, il faut en faire établir un nouveau avant de raisonner sur des travaux.
Le numéro de votre DPE, à 13 caractères, se vérifie sur l’observatoire DPE de l’ADEME. C’est un réflexe utile avant toute décision : il confirme que le document existe bien dans la base publique.
Lire la bonne étiquette
Le DPE affiche deux étiquettes : l’une pour l’énergie, l’autre pour le climat. La classe finale est la plus mauvaise des deux. Un logement peut donc être pénalisé par son étiquette climat alors que son étiquette énergie paraît correcte. Tout projet de travaux doit viser les deux.
Le changement du 1er janvier 2026 pour le chauffage électrique
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé par le DPE est passé de 2,3 à 1,9 (fiche F16096). Des logements chauffés à l’électricité ont ainsi gagné une classe. Si votre DPE est antérieur, il peut être actualisé par une attestation, sans refaire un diagnostic complet. Avant de chiffrer des travaux sur un logement tout électrique, cette vérification peut changer le point de départ.
Pour tout ce qui touche au diagnostic lui-même, voyez notre page DPE et location.
Étape 2 : l’audit énergétique, ce qu’il est et ce qu’il n’est pas
Beaucoup de bailleurs pensent devoir commander un audit énergétique pour continuer à louer. C’est faux. L’audit énergétique réglementaire est lié à la vente : il est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, et la classe D s’y ajoutera à partir du 1er janvier 2034. Il n’est jamais exigé pour louer.
Les recommandations du DPE ont une valeur indicative seulement. Si vous souhaitez aller plus loin avant de programmer des travaux, posez la question à un conseiller France Rénov’ : ce service public examine votre projet et votre éligibilité aux aides avant tout engagement. Pour le cadre légal de l’audit à la vente, consultez notre page audit énergétique obligatoire.
Étape 3 : un ensemble de travaux pensé pour gagner des classes
Le but, pour un logement loué, n’est pas d’empiler des travaux : c’est d’atteindre une classe qui tienne l’échéance suivante du calendrier. Un logement F qui passe en E respecte 2028 mais devra encore progresser pour 2034. Viser directement la classe D, quand c’est réaliste, évite de rouvrir le chantier quelques années plus tard.
Raisonner en classe cible, pas en geste isolé
Partez de la classe actuelle, fixez la classe cible, puis demandez aux professionnels quelle combinaison de travaux permet de l’atteindre. Gardez en tête les deux étiquettes : puisque la classe finale est la plus mauvaise des deux, améliorer l’une sans l’autre peut ne rien changer au résultat.
Ce que gagner une classe change pour le bailleur
- La décence du logement à la prochaine reconduction du bail.
- La révision du loyer : le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être révisé selon l’IRL, ni majoré, ni réévalué au renouvellement (fiche F1311). Sortir de ces classes rend de nouveau possible la révision, si le bail contient une clause qui la prévoit.
- L’annonce : elle doit afficher les classes énergie et climat, l’estimation des dépenses annuelles et, pour F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Pour le détail des travaux qui font bouger une étiquette, voyez notre page travaux et DPE.
Entreprises RGE et ordre des démarches
Le recours à une entreprise RGE conditionne une partie des aides : l’éco-PTZ, par exemple, exige que les travaux soient réalisés par une entreprise RGE (fiche F19905). L’annuaire RGE fait partie des services de France Rénov’ et de l’Anah.
L’ordre des démarches compte autant que le choix de l’entreprise :
Les aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, primes énergie) se demandent en règle générale avant la signature du devis, auprès d’une entreprise RGE pour les travaux concernés. Un conseiller France Rénov’ — service public — vérifie l’éligibilité avant tout engagement.
Concrètement : conseiller d’abord, devis ensuite, demande d’aide avant signature, travaux enfin. Un devis signé trop tôt peut compromettre une aide.
Votre logement sera-t-il encore louable ?
Selon sa classe DPE, un logement peut ne plus répondre aux critères de décence au prochain bail. Vérifiez sa situation, puis soyez mis en relation avec un diagnostiqueur ou un artisan RGE.
Rénover avec un locataire en place
Le bail en cours se poursuit pendant les travaux : la rénovation ne le suspend pas et n’oblige pas le locataire à partir. Plusieurs règles encadrent la situation.
- Informer le locataire. Si vous sollicitez MaPrimeRénov’ en tant que bailleur, l’information du locataire fait partie des obligations (fiche F35083).
- Le loyer après travaux. Si une hausse de loyer est envisagée après des travaux financés par MaPrimeRénov’, la subvention est déduite du coût des travaux pris en compte (fiche F35083). Pour un logement encore classé F ou G, le gel des loyers s’applique.
- Le calendrier du bail. Programmer les travaux avant la reconduction qui suit l’échéance de votre classe évite que le logement devienne indécent à cette date.
Les modalités pratiques du chantier dans un logement occupé relèvent du droit du bail (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’ADIL de votre département informe bailleurs et locataires sur ces questions : consultez-la avant le démarrage.
En cas de désaccord (révision, charges, état du logement), la commission départementale de conciliation peut être saisie sans frais ; l’ADIL de votre département informe bailleurs et locataires.
Financer les travaux : les pistes à explorer
Plusieurs dispositifs sont ouverts aux propriétaires bailleurs, chacun avec ses conditions. Des aides existent selon vos revenus, le logement et les travaux ; le montant se confirme avant signature.
- MaPrimeRénov’ : possible pour un bailleur, avec un engagement de louer 6 ans en résidence principale et l’information du locataire. Pour une rénovation d’ampleur, le logement doit avoir au moins 15 ans et être classé E, F ou G avant travaux (fiche F35083, vérifiée le 1er septembre 2026). Détails : MaPrimeRénov’ pour propriétaire bailleur.
- Éco-PTZ : ouvert au bailleur sans condition de ressources, pour une résidence principale construite depuis plus de 2 ans, avec une entreprise RGE, jusqu’au 31 décembre 2027 (fiche F19905). Montants et durées : éco-PTZ pour propriétaire bailleur.
- Déficit foncier : en location nue au régime réel, les travaux peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global, dans une limite annuelle et à condition de continuer à louer. Un plafond majoré a été reconduit pour certaines dépenses de rénovation énergétique payées en 2026 et 2027, selon un relevé du 18 septembre 2026 à confirmer sur impots.gouv.fr. Voir le déficit foncier.
Les autres solutions de financement sont regroupées dans la rubrique Financer ses travaux. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Ce que cette page ne tranche pas
- Les modalités précises d’accès au logement pendant un chantier et l’éventuel accord du locataire : elles relèvent du bail et de votre situation, à voir avec l’ADIL.
- Le type d’étude à commander au-delà du DPE pour préparer une rénovation d’ampleur : à confirmer avec un conseiller France Rénov’.
- Le calendrier de décence en outre-mer, qui n’a pas encore été vérifié dans les textes officiels pour cette mise à jour.
- Le coût d’un DPE ou d’une attestation : les prix sont libres, à comparer sur devis.
Questions fréquentes
Mon locataire doit-il partir si mon logement est classé G ?
Non. Le bail en cours se poursuit. La règle de décence joue à la signature, au renouvellement ou à la reconduction du bail. À la reconduction, le logement devient indécent et le locataire peut exiger des travaux ou une baisse de loyer.
Faut-il un audit énergétique pour louer ?
Non. L’audit énergétique réglementaire concerne la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Il n’est jamais exigé pour louer.
Mon logement chauffé à l’électricité a-t-il pu changer de classe ?
C’est possible. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 (fiche F16096). Un DPE antérieur peut être actualisé par une attestation, sans nouveau diagnostic complet.
Puis-je augmenter le loyer après des travaux ?
Pour un logement encore classé F ou G, le loyer ne peut être ni révisé, ni majoré, ni réévalué au renouvellement. Après des travaux financés par MaPrimeRénov’, une hausse de loyer se calcule en déduisant la subvention du coût des travaux. L’ADIL de votre département peut vous éclairer sur votre cas.
Les recommandations du DPE suffisent-elles pour lancer les travaux ?
Elles ont une valeur indicative seulement. Pour définir un ensemble de travaux et vérifier les aides, le conseiller France Rénov’ et des devis d’entreprises RGE restent les étapes suivantes.
Les règles de location, de fiscalité et d’aides évoluent plusieurs fois par an. Cette page présente le cadre général en vigueur à sa date de mise à jour (18 septembre 2026) ; elle ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire, d’un expert-comptable ou de l’administration fiscale pour votre situation. Alpha Villa est un média d’information : il n’est ni diagnostiqueur, ni entreprise de travaux, ni intermédiaire en crédit.
Sources
- service-public.gouv.fr, fiche F2042 (décence du logement), consultée le 18 septembre 2026.
- service-public.gouv.fr, fiche F16096 (DPE).
- service-public.gouv.fr, fiche F1311 (révision du loyer).
- service-public.gouv.fr, fiche F35083 (MaPrimeRénov’).
- service-public.gouv.fr, fiche F19905 (éco-PTZ).
- Légifrance : loi Climat et résilience n° 2021-1104, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret 2002-120.
- ADEME, observatoire DPE (observatoire-dpe-audit.ademe.fr).
- France Rénov’ (france-renov.gouv.fr) et Anah (anah.gouv.fr).
- impots.gouv.fr, revenus fonciers et déficit foncier.
- ANIL et ADIL départementales (anil.org).
Rédactrice · villas, locations, rénovations
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour alphavilla.fr, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
