État des lieux locatif : définition et règles
État des lieux d'entrée et de sortie : ce qu'il doit contenir, qui le réalise, qui paie quoi et que faire en cas de désaccord avec le locataire.
L’essentiel
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- Margaux Perrin
L’état des lieux est le document qui compare, pièce par pièce, l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il est obligatoire, joint au bail, établi contradictoirement entre les parties ou par un tiers qu’elles mandatent, et c’est lui qui encadre les retenues possibles sur le dépôt de garantie. Ce guide détaille son contenu, qui le réalise, qui paie quoi, et la marche à suivre en cas de désaccord.
Qu’est-ce qu’un état des lieux ?
L’état des lieux est un constat écrit et contradictoire de l’état du logement au moment où le locataire entre dans les lieux, puis au moment où il les quitte. Il décrit les pièces, les sols, les murs, les équipements et les éléments remis avec le logement. La comparaison entre les deux versions permet de distinguer ce qui relève de l’usure normale de ce qui constitue une dégradation.
Son obligation vient de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, qui prévoit qu’il est établi amiablement par les parties, ou par un tiers qu’elles mandatent, et qu’il est joint au contrat de location. Selon service-public.gouv.fr, un modèle-type d’état des lieux et sa fiche explicative sont publiés par l’administration : s’appuyer dessus évite les oublis les plus fréquents et facilite la comparaison entre l’entrée et la sortie.
Que doit contenir un état des lieux ?
Un état des lieux complet décrit chaque pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, plomberie, installation électrique, équipements fournis avec le logement. Il précise aussi les relevés de compteurs et le nombre de clés remises. Plus la description est précise à l’entrée, plus la comparaison à la sortie est simple à faire et à défendre en cas de litige.
Le bail doit également être accompagné du dossier de diagnostic technique, remis au locataire au plus tard à sa signature. Il comprend selon les cas le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb si le permis de construire est antérieur à 1949, l’état des risques, et les diagnostics électricité et gaz lorsque l’installation a plus de quinze ans. Un document lié à l’amiante est tenu à disposition pour les permis antérieurs à juillet 1997, sans être annexé au bail. L’état des lieux et le dossier de diagnostic technique se complètent : l’un décrit l’état constaté, l’autre atteste de la conformité de certaines installations.
Selon service-public.gouv.fr, l’extrait de l’état des lieux peut être communiqué à un opérateur de diagnostic qui en fait la demande, ce qui facilite l’établissement ou l’actualisation du DPE.
Qui réalise l’état des lieux ?
L’état des lieux se fait normalement en présence des deux parties, bailleur et locataire, qui le signent ensemble. Elles peuvent aussi convenir de le confier à un tiers : un gardien, un professionnel de l’immobilier ou une agence mandatée à cet effet.
Quand le locataire ne se présente pas au rendez-vous fixé, il est important de pouvoir prouver qu’il a bien été invité : convocation écrite, envoi recommandé ou tout autre justificatif daté. En cas de refus persistant de signer ou de participer, le recours à un commissaire de justice permet d’établir un constat opposable, moyennant un coût partagé entre les parties sauf décision contraire.
Pour un bail mobilité, une colocation ou un logement étudiant meublé, la procédure reste la même sur le fond. Le meublé impose en plus un inventaire détaillé du mobilier remis, distinct de la description du logement lui-même.
Qui paie ? Plafonds et facturation
Le locataire ne règle jamais les frais de gestion courante du bailleur. Il peut en revanche être facturé pour les prestations dont il bénéficie directement, dans des limites fixées par décret. Quand un professionnel établit l’état des lieux, la part demandée au locataire pour cette seule prestation est plafonnée, quelle que soit la zone du logement.
D’autres frais liés à la visite du logement, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail sont eux aussi plafonnés au mètre carré, mais leur montant varie selon que le logement se trouve en zone très tendue, en zone tendue ou dans le reste du territoire.
Demandez toujours une facture détaillée qui distingue chaque prestation. Quand l’état des lieux est confié à un commissaire de justice à défaut d’accord entre les parties, le partage du coût dépend de l’accord trouvé ou, à défaut, de la décision du juge saisi du litige.
Votre logement loué est-il en règle ?
Selon sa classe DPE, il peut ne plus répondre aux critères de décence au prochain bail. Vérifiez en quelques secondes.
Entrée et sortie : la procédure au quotidien
Quelques gestes simples, faits le jour même, évitent la plupart des contestations ultérieures.
Après la signature, le locataire dispose d’un délai pour signaler des éléments oubliés dans l’état des lieux d’entrée : dix jours en pratique, et le premier mois de la période de chauffe pour ce qui concerne le chauffage, selon service-public.gouv.fr.
À la sortie, la comparaison entre les deux documents permet de distinguer la vétusté, qui relève de l’usure normale et n’est jamais à la charge du locataire, des dégradations qui lui sont imputables. Une retenue sur le dépôt de garantie ne peut porter que sur ces dégradations, et elle doit être justifiée par des devis ou des factures. Selon la loi de 1989, le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire ; au-delà, le solde restant dû est majoré de dix pour cent du loyer mensuel par mois de retard commencé.
En cas de désaccord
Un désaccord sur l’état du logement se règle d’abord à l’amiable. La commission départementale de conciliation, ou l’ADIL du département, aide bailleurs et locataires à trouver un accord sans passer par le tribunal. Si la conciliation échoue, un constat par commissaire de justice permet d’objectiver la situation, et il reste possible de saisir le juge des contentieux de la protection.
Avant d’opérer une retenue sur le dépôt de garantie, réunissez des devis ou des factures qui chiffrent précisément la réparation envisagée. Conservez aussi la trace de toutes les convocations et échanges écrits avec le locataire : ces éléments constituent la preuve en cas de procédure.
Cas particuliers
En location meublée, un inventaire détaillé du mobilier accompagne l’état des lieux, ce qui permet de distinguer l’état de chaque meuble de sa vétusté normale. En colocation, le bail peut prévoir un état des lieux unique pour l’ensemble du logement ou un état des lieux propre à chaque colocataire ; ce choix doit être précisé dans le contrat, car il a des conséquences directes sur la preuve en cas de litige à la sortie d’un seul colocataire.
Certains logements sont par ailleurs soumis à des règles locales : permis de louer instauré par la commune, ou changement d’usage pour une location de courte durée. Ces règles s’ajoutent à l’obligation d’état des lieux, elles ne la remplacent pas, et elles se vérifient directement auprès de la mairie.
Ce qu’il faut vérifier avant de décider
Avant de facturer un état des lieux à votre locataire, vérifiez le plafond applicable à la zone du logement sur service-public.gouv.fr. Avant de retenir une somme sur le dépôt de garantie, rassemblez un devis ou une facture qui justifie le montant réclamé, et distinguez la vétusté de la dégradation. Avant d’annexer un diagnostic au bail, vérifiez sa date de validité : dix ans pour le DPE, six ans pour les diagnostics électricité et gaz lorsqu’ils s’appliquent à la location. Si un doute subsiste sur une situation précise, l’ADIL de votre département informe bailleurs et locataires sans qu’il soit besoin d’engager une procédure.
Pour la suite du bail, l’état des lieux s’articule avec d’autres démarches propres au propriétaire bailleur : le dépôt de garantie et sa restitution, les diagnostics obligatoires à annexer au contrat, le DPE et son calendrier de décence, les charges locatives récupérables, et, si vous confiez la gestion à un tiers, les règles de la gestion locative. Pour une vue d’ensemble des obligations à la mise en location, la page louer sa maison resitue l’état des lieux dans le parcours complet du bailleur.
Questions fréquentes
Dois-je faire un état des lieux si le locataire est absent ?
Il est préférable de le faire en présence du locataire. S’il ne se présente pas, conservez la preuve de son invitation au rendez-vous ; en cas de refus persistant, un commissaire de justice peut établir un constat opposable.
Puis-je retenir le dépôt de garantie pour de la peinture défraîchie ?
Non, si cela relève de l’usure normale : la vétusté n’est jamais à la charge du locataire. Une retenue suppose une dégradation qui dépasse cette usure, justifiée par un devis ou une facture.
Peut-on facturer un état des lieux de sortie au locataire ?
Oui, quand il est établi par un professionnel, mais la part due par le locataire pour cette prestation reste plafonnée, quelle que soit la zone du logement.
Que faire si le locataire refuse de signer l’état des lieux ?
Documentez la tentative amiable, puis envisagez un constat par commissaire de justice si le désaccord persiste. Les preuves d’invitation et d’échanges écrits sont essentielles en cas de procédure.
L’état des lieux remplace-t-il les diagnostics obligatoires ?
Non, ce sont deux documents distincts. Le dossier de diagnostic technique (DPE, état des risques, électricité, gaz selon les cas) doit être remis au locataire au plus tard à la signature du bail, en plus de l’état des lieux.
Combien de temps ai-je pour restituer le dépôt de garantie ?
Un mois si l’état des lieux de sortie ne révèle aucune différence avec celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire ; passé ce délai, le solde dû est majoré selon la loi de 1989.
Cette page présente le cadre général applicable à sa date de mise à jour ; elle ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire ou de l’administration pour une situation particulière.
Rédactrice · villas, locations, rénovations
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour alphavilla.fr, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
