Conciergerie Airbnb : règles, contrat et points à comparer
Conciergerie Airbnb : ce que la loi Le Meur impose au propriétaire, carte G, clauses du contrat et critères pour comparer avant de confier votre logement.
L’essentiel
- Rubrique
- Louer en meublé ou en saisonnier
- Publié le
- Lecture
- 11 min de lecture
- Signé
- Margaux Perrin
Une conciergerie Airbnb prend en charge tout ou partie de la location de courte durée de votre logement, mais elle ne vous décharge pas des règles du meublé de tourisme. Le numéro d’enregistrement, le plafond de nuitées d’une résidence principale, l’éventuelle autorisation de changement d’usage et le règlement de copropriété restent des sujets à vérifier vous-même. Et si la conciergerie encaisse les sommes des voyageurs pour votre compte, elle doit détenir une carte professionnelle de gestion (carte G) et une garantie financière.
Ce guide fait le point sur ce que la réglementation demande au propriétaire, sur ce qu’un contrat de conciergerie doit préciser et sur la façon de comparer plusieurs offres sans se fier aux promesses commerciales.
- Ce qu’une conciergerie peut prendre en charge
- Ce que la réglementation impose au propriétaire
- Loi Le Meur : les dates à retenir
- Encaissement des sommes : la question de la carte G
- Fiscalité : ce que la conciergerie ne change pas
- Ce qu’un contrat de conciergerie doit préciser
- Comment comparer plusieurs conciergeries
- Ce qu’il faut vérifier avant de décider
- Questions fréquentes
- Sources
Ce qu’une conciergerie peut prendre en charge
Le mot « conciergerie » ne correspond pas à un statut unique. Il recouvre des prestataires qui interviennent à des degrés très différents dans la location de courte durée d’un logement meublé. Certains se limitent à des tâches matérielles autour du séjour. D’autres gèrent l’ensemble : l’annonce, les échanges avec les voyageurs, le calendrier et, parfois, les sommes versées.
Plutôt que de partir d’une liste de services, partez de trois questions, car ce sont elles qui déterminent les obligations de chacun :
- Qui gère l’annonce ? Vous, avec votre propre compte, ou la conciergerie, pour votre compte.
- Qui encaisse l’argent des voyageurs ? Vous directement, ou la conciergerie, qui vous reverse ensuite votre part.
- Qui suit le nombre de nuitées louées dans l’année ? Ce point compte si le logement est votre résidence principale.
Les réponses changent la nature du contrat. Une conciergerie qui n’encaisse rien n’est pas dans la même situation qu’un prestataire qui reçoit les paiements puis vous les reverse. Nous y revenons plus bas.
Alpha Villa est un média d’information : il n’est ni conciergerie, ni agent immobilier, ni gestionnaire de biens. Pour la location classique à l’année, la question se pose différemment : notre guide sur la gestion locative détaille ce cadre.
Ce que la réglementation impose au propriétaire
Confier les clés à une conciergerie ne transfère pas la conformité du logement. Plusieurs règles s’appliquent au bien lui-même, quel que soit le prestataire.
Le numéro d’enregistrement, exigé partout
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un téléservice national d’enregistrement des meublés de tourisme devait ouvrir au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro est désormais exigé dans toutes les communes, y compris pour une résidence principale louée quelques semaines par an. Le numéro se rattache à votre logement : même si la conciergerie crée ou gère l’annonce, vérifiez qu’il s’agit bien du vôtre et qu’il est correctement reporté. La démarche est détaillée dans nos pages sur la déclaration d’un meublé de tourisme et sur le numéro d’enregistrement Airbnb.
Le plafond de nuitées d’une résidence principale
Une résidence principale louée en meublé de tourisme ne peut pas l’être au-delà d’un plafond annuel de nuitées, que la commune peut abaisser depuis la loi Le Meur.
La formule juste n’est donc pas « 120 jours partout », mais « 120 jours au plus, 90 si la commune l’a décidé ». Le seul moyen de savoir quel plafond vous concerne est de le demander à votre mairie. Si une conciergerie gère votre calendrier, le suivi de ce compteur doit figurer noir sur blanc dans le contrat.
Le changement d’usage et la copropriété
Pour un logement qui n’est pas votre résidence principale, certaines communes exigent une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie, parfois assortie d’une compensation. Ces règles sont locales : elles ne se lisent pas dans une règle nationale unique. En copropriété, le règlement peut par ailleurs exclure la location de courte durée. Relisez-le avant de signer quoi que ce soit avec un prestataire.
Dans les communes qui appliquent le changement d’usage, un DPE est également exigé pour le meublé de tourisme, avec un niveau minimal qui se relève par étapes (voir la frise ci-dessous). Notre page DPE et location explique comment lire votre diagnostic.
Avant toute mise en location de courte durée, renseignez-vous en mairie : enregistrement, éventuelle autorisation de changement d’usage, plafond de nuitées et règlement de copropriété peuvent s’appliquer.
Loi Le Meur : les dates à retenir
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réorganisé le cadre des meublés de tourisme. Les dates ci-dessous proviennent d’un relevé du 18 septembre 2026 : le texte exact est à relire sur Légifrance avant toute décision.
La loi prévoit aussi des sanctions financières pour un logement non enregistré et, plus lourdes, pour une fausse déclaration ou un faux numéro. Les montants relevés figurent ci-dessous ; ils n’ont pas été lus dans le texte officiel.
Pour une vue d’ensemble des obligations, notre guide sur la réglementation de la location saisonnière reprend chaque règle avec ses conditions.
Encaissement des sommes : la question de la carte G
C’est le point le plus souvent passé sous silence. Toute personne qui gère un bien pour le compte d’autrui contre rémunération doit détenir la carte professionnelle « G » (gestion) prévue par la loi Hoguet, ainsi qu’une garantie financière. Une conciergerie qui encaisse les sommes des voyageurs pour le compte du propriétaire entre dans ce cadre.
Concrètement :
- si la conciergerie reçoit l’argent puis vous le reverse, demandez son numéro de carte G et l’attestation de garantie financière ;
- la carte est délivrée par la CCI : c’est auprès d’elle que vous pouvez la vérifier ;
- un prestataire qui encaisse sans carte ne respecte pas la loi Hoguet, et c’est votre argent qui transite par lui.
Si, à l’inverse, les voyageurs vous paient directement et que la conciergerie facture seulement ses prestations, la question se pose autrement. Faites-le préciser dans le contrat plutôt que de le supposer.
Fiscalité : ce que la conciergerie ne change pas
Les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que vous passiez par une conciergerie ou non. Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) par défaut ; le statut de loueur professionnel (LMP) s’applique si vos recettes dépassent un seuil annuel et excèdent les autres revenus d’activité de votre foyer. Ce seuil est à vérifier sur impots.gouv.fr. Notre page LMNP détaille ces statuts.
Depuis la loi Le Meur, le régime micro-BIC distingue nettement le meublé de tourisme classé du meublé de tourisme non classé. Au 18 septembre 2026, pour les recettes 2026 :
La commission de la conciergerie ne modifie pas ce classement. Elle pèse en revanche sur votre revenu net. Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend de votre situation : un expert-comptable ou l’administration fiscale peut vous éclairer.
Vous louez en meublé ou en saisonnier ?
Votre logement doit aussi respecter les critères de décence énergétique. Vérifiez sa situation selon sa classe DPE.
Ce qu’un contrat de conciergerie doit préciser
Un contrat clair protège autant le propriétaire que le prestataire. Avant de signer, vérifiez que le document répond au moins aux points suivants.
Le périmètre exact de la mission
Listez ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas. Qui rédige et met à jour l’annonce ? Qui répond aux voyageurs ? Qui gère l’arrivée, le départ et l’état du logement entre deux séjours ? Tout ce qui n’est pas écrit sera discuté au premier incident.
Le circuit de l’argent
Qui encaisse, sur quel compte, dans quel délai la conciergerie vous reverse votre part, et sous quelle forme vous recevez le relevé. Si elle encaisse, le contrat doit mentionner sa carte G et sa garantie financière.
La rémunération
Sur quelle base elle est calculée, ce qu’elle couvre et ce qui est facturé à part. Nous n’avons relevé aucun tarif de marché fiable et daté : comparez les offres sur devis, sur la même base de calcul.
Le respect des règles du meublé de tourisme
Le contrat doit préciser qui s’assure que le numéro d’enregistrement figure sur l’annonce, qui tient le compteur de nuitées si le logement est votre résidence principale, et ce qui se passe si le plafond approche.
L’assurance
Interrogez votre assureur sur la location de courte durée avant de démarrer. En copropriété, l’assurance propriétaire non occupant est obligatoire ; pour une maison individuelle, elle ne l’est pas mais reste à étudier (voir notre page assurance PNO). Notez aussi qu’en meublé saisonnier, le propriétaire ne peut pas souscrire d’assurance pour le compte de l’occupant et lui en répercuter le coût, contrairement à la location classique.
La durée et la sortie
Durée d’engagement, préavis, conditions de résiliation, restitution des clés et des accès aux comptes : ces clauses comptent le jour où vous voudrez changer de prestataire ou reprendre la main.
Comment comparer plusieurs conciergeries
Les offres se ressemblent sur les plaquettes. Pour comparer, ramenez chaque proposition aux mêmes critères :
- Statut et carte G : le prestataire encaisse-t-il les sommes ? Si oui, peut-il produire sa carte G et sa garantie financière ?
- Périmètre : les missions incluses sont-elles identiques d’une offre à l’autre, ou l’une facture-t-elle à part ce que l’autre inclut ?
- Connaissance des règles locales : le prestataire sait-il vous dire quel plafond de nuitées et quelle règle de changement d’usage s’appliquent dans votre commune, et d’où il tient l’information ?
- Transparence : recevrez-vous un relevé détaillé des séjours, des nuitées et des sommes ?
- Sortie du contrat : pouvez-vous partir sans frais disproportionnés et récupérer vos accès ?
Méfiez-vous des promesses de revenus : une annonce de revenus n’a de valeur que si elle est écrite dans le contrat, chiffrée et assortie de ses conditions. Aucune conciergerie ne décide à votre place du plafond de nuitées fixé par votre commune.
Pour aller plus loin sur ce mode de location, retrouvez tous nos articles de la rubrique Louer en meublé ou en saisonnier.
Ce qu’il faut vérifier avant de décider
Les règles de location, de fiscalité et d’aides évoluent plusieurs fois par an. Cette page présente le cadre général en vigueur à sa date de mise à jour (18 septembre 2026) ; elle ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire, d’un expert-comptable ou de l’administration fiscale pour votre situation.
Questions fréquentes
Une conciergerie Airbnb doit-elle avoir une carte professionnelle ?
Si elle encaisse les sommes des voyageurs pour le compte du propriétaire, oui : elle relève de la loi Hoguet et doit détenir la carte G (gestion) ainsi qu’une garantie financière. La carte se vérifie auprès de la CCI.
La conciergerie s’occupe-t-elle du numéro d’enregistrement ?
Elle peut vous aider dans la démarche si le contrat le prévoit, mais le numéro se rattache à votre logement. Vérifiez qu’il est bien le vôtre et qu’il apparaît sur chaque annonce.
Puis-je louer ma résidence principale toute l’année avec une conciergerie ?
Non. Une résidence principale louée en meublé de tourisme est plafonnée à 120 jours par an, ou 90 si la commune a abaissé ce plafond. Passer par une conciergerie ne change rien à cette limite.
Combien coûte une conciergerie Airbnb ?
Nous n’avons relevé aucun tarif de marché fiable et daté. Les prix sont libres : comparez plusieurs devis établis sur la même base de calcul et le même périmètre de missions.
Mon règlement de copropriété peut-il m’empêcher de passer par une conciergerie ?
Le règlement de copropriété peut exclure la location de courte durée elle-même, que vous la gériez seul ou via un prestataire. Relisez-le, ou interrogez votre syndic, avant de vous engager.
Sources
- Légifrance : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), Code du tourisme (article L324-1-1), loi n° 70-9 (loi Hoguet) — legifrance.gouv.fr
- Direction générale des entreprises, téléservice d’enregistrement des meublés de tourisme — entreprises.gouv.fr
- service-public.gouv.fr, fiche F32744 (micro-BIC) — service-public.gouv.fr
- impots.gouv.fr (régimes micro-BIC, LMNP, LMP) — impots.gouv.fr
- CCI, carte professionnelle G — cci.fr
- ANIL et ADIL départementales — anil.org
- Mairie de la commune du logement : plafond de nuitées, changement d’usage
Rédactrice · villas, locations, rénovations
Margaux Perrin suit la location, le DPE, la rénovation et la gestion des logements loués pour alphavilla.fr, et vérifie chaque règle sur les textes officiels avant publication.
